Materia del oficio
VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – Art 2°, N° 1 y 3 – Art. 8°, letra m) -Art. Sexto transitorio Ley N° 20.780
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La cesión de un contrato de promesa de compraventa de bien inmueble no constituye hecho gravado con IVA por sí misma; el impuesto se devenga únicamente cuando se celebra la compraventa definitiva del inmueble prometido, aplicando las reglas generales del artículo 8° letra m) de la Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras, inmobiliarias, inversionistas que adquieren y ceden promesas de compraventa de bienes raíces nuevos o usados, y contribuyentes que intermedian en operaciones inmobiliarias mediante cesión de derechos de promesa antes de la escrituración definitiva. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La cesión de un contrato de promesa de compraventa inmobiliaria está afecta a IVA? → No, la cesión en sí misma no es hecho gravado; el IVA se devenga solo cuando se perfecciona la compraventa definitiva. - ¿Cuándo se devenga el IVA en operaciones con cesión de promesa? → En la fecha de celebración de la compraventa definitiva del inmueble, según el artículo 8° letra m) del DL 825. - ¿Quién debe declarar y pagar el IVA en la venta final tras una cesión? → El vendedor original del inmueble (normalmente la constructora o inmobiliaria) que celebra la compraventa definitiva con el cesionario. - ¿Aplica alguna exención o régimen especial por la cesión intermedia? → No, la operación sigue las reglas generales del artículo 2° N°1 y artículo 8° letra m); la cesión es solo un acto jurídico previo sin efectos tributarios propios. **Lo que debes tener claro:** - **La cesión de promesa no es venta para efectos del IVA:** aunque se transfieran derechos contractuales, no existe tradición del bien inmueble ni perfeccionamiento de la venta, por lo que no se configura el hecho gravado del artículo 2° N°1. - **El IVA se devenga íntegramente en la compraventa definitiva:** independientemente de cuántas cesiones intermedias haya ocurrido, el impuesto se genera una sola vez cuando se escritura y se inscribe la transferencia del dominio. - **Riesgo de confusión con servicios de intermediación:** si el cesionario cobra una comisión o prima por ceder la promesa, esa ganancia podría calificar como servicio gravado separadamente, distinto del IVA de la venta inmobiliaria. - **Aplicación del artículo sexto transitorio de la Ley 20.780:** para inmuebles prometidos antes del 1 de enero de 2016 y vendidos después, rige el régimen transitorio que mantiene exenciones según fecha de la promesa original, no de la cesión. **Ejemplo práctico:** Una constructora celebra en marzo de 2018 un contrato de promesa de compraventa de un departamento nuevo avaluado en 3.500 UF con un inversionista A. En julio de 2018, el inversionista A cede su posición contractual a un comprador final B por 3.700 UF, quedándose con una ganancia de 200 UF. La compraventa definitiva se escritura en octubre de 2018 entre la constructora y el comprador B. Consecuencia tributaria: la constructora declara IVA sobre las 3.500 UF en octubre de 2018 (fecha de la escritura definitiva). La cesión de julio no genera IVA por sí misma, pero la ganancia de 200 UF del inversionista A podría constituir servicio gravado si se configura habitualidad en intermediación inmobiliaria.
Resumen oficial SII
Alcances tributarios asociados a la cesión de contratos de promesa que recaen sobre bienes inmuebles.