Materia del oficio
Ventas y Servicios – Art. 8 letra e), art. 12 letra E) N° 12 y art. 53 letra a) – Res. Ex. N° 6289 de 1998 y Res. Ex. N° 74 de 2020
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Cuando un particular construye una vivienda sobre un terreno de su propiedad, el costo tributario del terreno que formará parte del valor total de la vivienda es el precio efectivamente pagado al adquirirlo, no su valor de mercado al momento de iniciar la construcción. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales que construyen viviendas sobre terrenos propios para venderlas posteriormente, contribuyentes que desarrollan proyectos inmobiliarios sin ser empresas constructoras habituales, y asesores tributarios que determinan el costo para efectos del impuesto único del artículo 12 letra E N° 12 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cómo se valora el terreno propio donde se autoconstruye una vivienda para venta? → Al precio efectivamente pagado al momento de su adquisición original por el particular. - ¿Se puede usar el valor comercial actual del terreno como costo tributario? → No, solo se acepta el precio histórico de adquisición documentado. - ¿Qué normativa regula el costo tributario en autoconstrucción de viviendas? → Artículo 12 letra E N° 12 de la Ley de IVA y Resoluciones Exentas N° 6289/1998 y N° 74/2020. - ¿Qué elementos componen el costo total de la vivienda autoconstruida? → Precio pagado por el terreno más costos efectivos de construcción debidamente documentados. **Lo que debes tener claro:** - **El valor del terreno se congela al precio histórico:** aunque el terreno haya aumentado de valor comercial entre su compra y el inicio de la construcción, tributariamente solo se reconoce lo efectivamente pagado en su adquisición. - **Documentación de respaldo es obligatoria:** el precio de adquisición del terreno debe estar acreditado con escritura de compraventa u otro documento fehaciente que pruebe el desembolso real efectuado. - **Distinción con empresas constructoras habituales:** este criterio aplica a particulares que construyen excepcionalmente; empresas constructoras pueden tener reglas de valoración diferentes según su contabilidad completa. - **Impacto en el impuesto único del 12 letra E N° 12:** subestimar el costo tributario aumenta artificialmente la base imponible del impuesto único, pero sobrestimarlo mediante valor comercial actual constituye una infracción si no hay respaldo del precio pagado. **Ejemplo práctico:** Una persona adquirió un terreno en 2015 por 25.000.000 de pesos según escritura pública. En 2020 inicia la construcción de una vivienda cuando el mismo terreno vale comercialmente 55.000.000 de pesos . Los costos de construcción documentados son 80.000.000 de pesos . Para determinar el costo tributario total de la vivienda al momento de la venta, debe usar 25.000.000 (terreno) + 80.000.000 (construcción) = 105.000.000 de pesos , no los 135.000.000 que resultarían de usar el valor comercial actual del terreno. Si vende la vivienda en 150.000.000, la base imponible del impuesto único será 45.000.000, no 15.000.000.
Resumen oficial SII
Determinación del costo tributario de una vivienda que será construida por un particular sobre un terreno de su propiedad