Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2, N°2, Art. 8, letra g) – Ley sobre Impuesto a la Renta, Art. 20, N° 3 - Código de Comercio, Art. 3.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El arriendo de locales comerciales que incluye servicios adicionales como administración, aseo, seguridad o mantención constituye un servicio gravado con IVA, distinto del arriendo simple de bienes raíces que está exento. **¿A quién le importa esto?** Empresas inmobiliarias, administradoras de centros comerciales, galerías y edificios corporativos que arriendan espacios junto con servicios de gestión, mantención, seguridad, aseo u otros servicios asociados al funcionamiento del negocio arrendatario. **Lo que resolvió el SII:** - ¿El arriendo de locales comerciales siempre paga IVA? → Solo cuando incluye servicios adicionales como administración, aseo, seguridad o mantención. El arriendo simple está exento. - ¿Qué servicios gatillan la obligación de facturar con IVA? → Administración del local, aseo, seguridad, mantención de áreas comunes, gestión operativa y otros servicios que complementan el arriendo. - ¿Cómo se clasifica tributariamente esta operación? → Como renta de Primera Categoría del artículo 20 N°3 LIR, afecta a IVA por constituir servicio del artículo 2 N°2 LIVS. - ¿Qué pasa si separo el arriendo de los servicios en contratos distintos? → Si son prestaciones complementarias e indivisibles del mismo giro comercial, todo el conjunto tributa como servicio gravado con IVA. **Lo que debes tener claro:** - **La clave está en los servicios adicionales:** el arriendo puro de un inmueble está exento de IVA, pero cuando se agregan servicios que facilitan la operación comercial del arrendatario, toda la operación se transforma en un servicio gravado. - **No basta separar formalmente arriendo y servicios:** si ambas prestaciones son parte de un mismo contrato comercial indivisible y responden al giro habitual del arrendador, el SII las considera un servicio único afecto a IVA. - **Aplica el artículo 3 del Código de Comercio:** cuando el arriendo con servicios se realiza de forma habitual por una empresa, constituye acto de comercio y por tanto servicio gravado bajo el artículo 20 N°3 de la LIR. - **Riesgo de fiscalización en centros comerciales:** las administradoras de malls y galerías que cobran gastos comunes junto con arriendo deben emitir facturas con IVA por el total, no boletas de arriendo exentas. **Ejemplo práctico:** Una empresa inmobiliaria arrienda un local de 80 m² en un centro comercial por 1.500.000 pesos mensuales, y además cobra 450.000 pesos por gastos comunes que incluyen seguridad 24/7, aseo diario, mantención de aire acondicionado, administración centralizada y uso de áreas comunes. Debe facturar con IVA el total de 1.950.000 pesos , porque los servicios adicionales convierten la operación completa en un servicio afecto. Si solo arrendara el espacio físico sin servicios, emitiría boleta de arriendo exenta por 1.500.000 pesos.
Resumen oficial SII
Tratamiento tributario del arriendo, administración y otras prestaciones asociadas al manejo de locales comerciales.