Materia del oficio
Ventas y Servicios - Nuevo Texto - Ley sobre Impuesto a las - Art. 2, N° y N°3, Art. 15, Art, 16, letra g), Art. 17, Art. 20, Art. 23 - Decreto Supremo N° 55, de 1977, Art. 4.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de inmuebles adquiridos o construidos sin derecho a crédito fiscal IVA está gravada únicamente cuando el vendedor califica como vendedor habitual de bienes corporales inmuebles, conforme al artículo 2° N°3 del DL 825, debiendo aplicarse todas las normas de IVA incluida la restitución de crédito fiscal usado. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras, sociedades inmobiliarias, inversionistas en bienes raíces y contribuyentes que adquirieron o construyeron propiedades sin derecho a crédito fiscal IVA y ahora planean venderlas, particularmente cuando la habitualidad determina si la operación tributa o no. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Toda venta de inmuebles por una empresa paga IVA aunque no usó crédito fiscal al comprar? → No, solo si el vendedor califica como vendedor habitual de inmuebles según artículo 2° N°3. - ¿Qué pasa con el crédito fiscal que sí se usó en la construcción o mejoras? → Debe restituirse proporcionalmente según artículo 23 N°4 si la venta no está gravada con IVA. - ¿Aplica la exención del artículo 12 letra E para viviendas de hasta 140 m2? → Sí, si el vendedor es habitual y el inmueble cumple requisitos de superficie y destino habitacional. - ¿Cómo se acredita que no hubo derecho a crédito fiscal en la adquisición original? → Por facturas exentas, compras a particulares o documentación que demuestre que la operación no generó crédito. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad es el gatillo determinante:** aunque la empresa haya comprado sin crédito fiscal, si vende inmuebles habitualmente según artículo 2° N°3, la operación grava IVA con todas sus consecuencias tributarias. - **Restitución de crédito fiscal se activa incluso sin crédito original:** si durante mejoras, ampliaciones o construcciones posteriores el vendedor usó crédito fiscal, debe restituirlo proporcionalmente si la venta final no paga IVA por falta de habitualidad. - **Las exenciones operan normalmente:** si el vendedor es habitual y el inmueble califica para la exención del artículo 12 letra E (viviendas hasta 140 m2), aplica la exención y no se genera débito fiscal. - **Riesgo de interpretación errónea de habitualidad:** contribuyentes pueden creer que por no haber usado crédito fiscal la venta siempre está exenta, cuando la habitualidad convierte la operación en hecho gravado sujeto a todas las normas del DL 825. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria compró en 2015 un terreno a un particular por 80.000.000 de pesos sin factura ni crédito fiscal IVA. En 2018 construyó un edificio de departamentos usando crédito fiscal por 45.000.000 en materiales e insumos. En 2020 vende un departamento de 95 m2 en 120.000.000 de pesos. Como es vendedora habitual de inmuebles, la venta está gravada con IVA pero aplica la exención del artículo 12 letra E por ser vivienda bajo 140 m2: no cobra IVA al comprador pero debe restituir proporcionalmente el crédito fiscal de 45.000.000 usado en la construcción según artículo 23 N°4, calculado sobre el valor de venta asignado a ese departamento respecto del total del edificio.
Resumen oficial SII
Tributación aplicable a la enajenación de bienes raíces en cuya adquisición no se tuvo derecho a crédito fiscal.