Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 letra b) – Ley N° 20.780, artículo tercero transitorio N° XVI – Código Civil, art. 1567
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La resciliación de un contrato de compraventa de inmueble por mutuo acuerdo de las partes no constituye enajenación para efectos tributarios, por lo que no genera renta afecta a impuestos ni aplica el artículo tercero transitorio N° XVI de la Ley 20.780, al tratarse de una extinción convencional del contrato sin transferencia de dominio. **¿A quién le importa esto?** Contribuyentes personas naturales que compraron inmuebles antes de 2004 y están evaluando deshacer la operación mediante resciliación, o que ya resciliaron y deben determinar si tributan por el mayor valor del bien respecto al costo histórico. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La resciliación de una compraventa inmobiliaria constituye enajenación? → No, es una forma de extinguir obligaciones por mutuo acuerdo, sin transferir dominio. - ¿Debe tributarse por el mayor valor del inmueble al resciliar? → No, al no haber enajenación no se genera renta afecta a impuestos. - ¿Aplica el transitorio XVI de la Ley 20.780 a la resciliación? → No, ese régimen solo rige para enajenaciones efectivas de inmuebles adquiridos antes de 2004. - ¿Qué efecto tiene la resciliación sobre el contrato original? → Extingue retroactivamente las obligaciones, dejando sin efecto la compraventa como si nunca hubiera existido. **Lo que debes tener claro:** - **Resciliación no es venta:** el Código Civil la define como modo de extinguir obligaciones por consentimiento mutuo, distinto de la enajenación que sí transfiere dominio y genera hecho gravado. - **El transitorio XVI solo cubre enajenaciones:** este régimen especial de tributación para inmuebles antiguos requiere transferencia efectiva de dominio, no aplicando cuando las partes simplemente deshacen el contrato. - **Efecto retroactivo de la resciliación:** las partes vuelven al estado anterior como si el contrato nunca se hubiera celebrado, por lo que no hay incremento patrimonial que constituya renta. - **Distinto de la resolución por incumplimiento:** la resciliación es voluntaria y bilateral, mientras que la resolución judicial podría tener efectos tributarios distintos según las indemnizaciones involucradas. **Ejemplo práctico:** Un contribuyente compró un departamento en 2002 por 50.000.000 de pesos. En 2020, con el inmueble avaluado en 120.000.000, las partes deciden resciliar el contrato de común acuerdo: el comprador devuelve el departamento y el vendedor restituye el precio original más reajustes. Como no hay enajenación sino extinción del contrato , el contribuyente no debe tributar por los 70.000.000 de mayor valor del inmueble ni aplicar el régimen del transitorio XVI. Si en cambio vendiera el departamento a un tercero por 120.000.000, sí debería aplicar el transitorio y tributar por el mayor valor como ganancia de capital.
Resumen oficial SII
Aplicación del numeral XVI, del artículo tercero transitorio, de la Ley N° 20.780, a la resciliación de un contrato de compraventa de un inmueble.