Materia del oficio
Ventas y Servicios –Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 8, letra g) y letra l) – Art. 17, Art. 55 – Ley N° 19.281, Art. 7.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El SII establece que las empresas de leasing habitacional constituyen arrendadores habituales desde su primer contrato de arrendamiento con opción de compra, sin requerir demostrar habitualidad en el giro ni cantidad mínima de operaciones, aplicando exención de IVA desde el inicio de sus actividades. **¿A quién le importa esto?** Empresas de leasing habitacional constituidas bajo la Ley 19.281, bancos y sociedades filiales que operan contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas, y asesores que evalúan la aplicación de exenciones de IVA en operaciones inmobiliarias habitacionales. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuántos contratos se necesitan para ser arrendador habitual en leasing habitacional? → Uno solo. La calidad de arrendador habitual se adquiere desde el primer contrato vigente. - ¿Aplica la exención de IVA del artículo 17 N°3 del DL 825 a estos arrendamientos? → Sí, tanto en el arrendamiento como en la venta posterior si se ejerce la opción de compra. - ¿Qué define la habitualidad en este caso específico? → El giro exclusivo de leasing habitacional según Ley 19.281, no la cantidad de operaciones realizadas. - ¿Desde cuándo rige esta calificación de arrendador habitual? → Desde la constitución de la empresa con giro exclusivo de leasing habitacional, antes de celebrar contratos. **Lo que debes tener claro:** - **Criterio especial por objeto social exclusivo:** a diferencia del arrendamiento común donde la habitualidad se acredita con reiteración de actos, en leasing habitacional el giro exclusivo legal determina la habitualidad desde el origen, sin necesidad de historial operacional. - **Doble beneficio tributario en la operación completa:** la exención de IVA aplica tanto en la fase de arrendamiento mensual como en el ejercicio posterior de la opción de compra, cubriendo toda la estructura del leasing habitacional. - **Diferencia con arrendadores tradicionales:** un arrendador común de inmuebles necesita demostrar habitualidad mediante múltiples contratos o dedicación principal al arriendo; las empresas de leasing habitacional quedan exceptuadas de este requisito cuantitativo. - **Impacto en startups y nuevas operaciones:** empresas recién constituidas bajo Ley 19.281 pueden aplicar la exención inmediatamente, sin período de carencia ni necesidad de acumular operaciones previas para calificar como habituales. **Ejemplo práctico:** Una sociedad filial de banco se constituye en octubre 2020 bajo la Ley 19.281 con giro exclusivo de leasing habitacional. En noviembre 2020 celebra su primer contrato: arrienda una vivienda de 85.000.000 de pesos en Las Condes con opción de compra a 36 meses. Desde ese primer contrato mensual ya califica como arrendador habitual y aplica la exención de IVA del artículo 17 N°3, tanto en las rentas mensuales como en la venta final si el arrendatario ejerce la opción. No necesita esperar a tener 5, 10 o más contratos para ser considerada habitual: su giro exclusivo legal la califica desde el inicio.
Resumen oficial SII
Consulta sobre el concepto de “arrendador habitual” en el leasing habitacional.