Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 12, letra f)
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La exención de IVA del artículo 12 letra f) del DL 825 solo aplica cuando el comprador de la vivienda es efectivamente el beneficiario del subsidio habitacional, no cuando una inmobiliaria vende un proyecto completo que incluye unidades subsidiadas a terceros. **¿A quién le importa esto?** Inmobiliarias y desarrolladores de proyectos habitacionales que venden viviendas económicas o sociales, particularmente aquellos que construyen para vender a compradores finales con subsidio habitacional del Estado. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Quién es el beneficiario del subsidio habitacional para efectos de la exención de IVA? → La persona natural que recibe el subsidio del Estado para adquirir su vivienda, no el vendedor del proyecto. - ¿Una inmobiliaria que vende viviendas subsidiadas puede aplicar la exención? → Sí, pero solo si vende directamente al beneficiario del subsidio, no si vende el proyecto completo a terceros. - ¿Qué pasa si la inmobiliaria vende el proyecto a otra empresa que luego vende a beneficiarios? → La venta del proyecto por la inmobiliaria original está afecta a IVA; solo la venta final al beneficiario califica para exención. - ¿Importa si las viviendas están destinadas a ser vendidas con subsidio habitacional? → No, la exención depende de quién es el comprador efectivo, no del destino proyectado de las unidades. **Lo que debes tener claro:** - **La exención es personal del beneficiario del subsidio:** el artículo 12 letra f) protege al comprador final que recibe ayuda estatal, no a los desarrolladores o intermediarios en la cadena de comercialización. - **Ventas entre empresas inmobiliarias tributan normalmente:** si una inmobiliaria vende un proyecto completo a otra empresa, esa operación está afecta a IVA aunque las unidades estén destinadas a beneficiarios de subsidio. - **La calidad de beneficiario se acredita al momento de la venta:** para aplicar la exención, el comprador debe demostrar que es titular del subsidio habitacional vigente al momento de la compraventa. - **Riesgo de interpretación extensiva indebida:** algunos desarrolladores intentan aplicar la exención a toda la cadena de ventas argumentando destino social del proyecto, lo cual el SII rechaza expresamente. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria construye un conjunto de 80 viviendas sociales por 1.600.000.000 de pesos y vende el proyecto completo a otra empresa por 2.000.000.000 más IVA (380.000.000). Esta venta entre empresas no está exenta porque el comprador es una empresa, no un beneficiario de subsidio. Posteriormente, cuando la empresa compradora vende cada unidad a 28.000.000 a familias con subsidio habitacional de 15.000.000, esas 80 ventas finales sí están exentas de IVA porque los compradores son los beneficiarios efectivos del subsidio.
Resumen oficial SII
Consulta sobre el alcance del término “beneficiario de un subsidio habitacional”, contenido en el Art. 12, letra F), del D.L. N° 825 y la procedencia de aplicar dicha franquicia en la venta de un proyecto inmobiliario.