Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2, N° 1 y N° 3; Art. 8, letra m)
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de un inmueble construido por el vendedor está afecta a IVA solo cuando el bien fue edificado con la intención original de destinarlo a la venta; si fue construido para uso propio y luego se decide vender, la operación queda exenta de IVA. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales o jurídicas que construyeron un inmueble para uso propio (habitacional, comercial o de otro tipo) y posteriormente deciden venderlo, así como contribuyentes que edifican bienes raíces con intención de comercializarlos desde el inicio. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo la venta de un inmueble construido por el vendedor paga IVA? → Cuando el bien fue edificado originalmente con la intención de destinarlo a la venta. - ¿Qué pasa si construí el inmueble para uso propio y después lo vendo? → La venta queda exenta de IVA porque no hubo intención de reventa al momento de construir. - ¿Qué norma establece esta distinción? → El artículo 2 N° 1 y N° 3 de la Ley de IVA, que grava ventas de bienes corporales muebles e inmuebles construidos para la venta. - ¿Cómo se acredita la intención original de uso propio? → Con antecedentes que demuestren destino efectivo: ocupación, contratos de arriendo, declaraciones de impuestos territoriales, entre otros. **Lo que debes tener claro:** - **La intención al momento de construir es determinante:** si el inmueble se edificó para venderlo, la operación está afecta a IVA; si se construyó para uso personal o familiar y luego cambió el destino, queda exenta. - **No basta con ser constructor del inmueble:** la sola circunstancia de haber edificado el bien no genera obligación de pagar IVA en la venta; debe existir intención original de comercializarlo. - **Riesgo de fiscalización por falta de prueba:** el SII puede cuestionar la exención si no existen antecedentes claros que demuestren el uso efectivo del inmueble antes de la venta, especialmente si la construcción y venta son cercanas en el tiempo. - **Diferencia con inmobiliarias y constructoras habituales:** para empresas cuyo giro es la construcción y venta de inmuebles, todas sus ventas están afectas a IVA independiente de la intención específica de cada proyecto. **Ejemplo práctico:** Una persona natural construye una casa avaluada en 180.000.000 de pesos en 2018 para vivir con su familia, la habita efectivamente durante dos años con todos los servicios básicos a su nombre, y en 2020 decide venderla por 200.000.000 de pesos debido a un traslado laboral. Esta venta está exenta de IVA porque la intención original fue uso habitacional propio, no comercialización. En cambio, si esa misma persona construyó la casa en un loteo promocionado como proyecto inmobiliario para venderla desde el inicio, la venta de los 200.000.000 genera IVA de 38.000.000 de pesos (19%).
Resumen oficial SII
Solicita un pronunciamiento sobre tributación del vendedor en compraventa de inmueble.