Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art 2, N°1 y N°3 – Decreto Supremo N° 55, de 1977, Art. 4 – Código Tributario, Art. 75 – Res. Exenta N° 16, de 2017.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las empresas constructoras que venden habitualmente inmuebles exentos de IVA (como viviendas DFL2 o sociales) no pueden acogerse al artículo 75 del Código Tributario para recuperar el IVA soportado en sus compras de materiales y servicios, porque la exención del artículo 12 letra E del DL 825 impide considerar esas ventas como hechos gravados. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias que desarrollan habitualmente proyectos de viviendas acogidas a exenciones tributarias (DFL2, viviendas sociales, ampliaciones de hasta 70 UF) y que soportan IVA en la adquisición de materiales, insumos y servicios de construcción. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Pueden las constructoras de viviendas exentas recuperar el IVA de sus insumos? → No, porque sus ventas están exentas y no califican como hechos gravados para aplicar el artículo 75. - ¿Qué dice el artículo 75 del Código Tributario sobre devolución de IVA? → Permite recuperar IVA cuando el contribuyente tiene ventas gravadas con tasa 0% o exentas que la ley declara como hechos gravados. - ¿Las viviendas DFL2 o sociales cuentan como hechos gravados exentos? → No, la ley no las declara como hechos gravados, simplemente las excluye del impuesto por el artículo 12 letra E. - ¿Qué pasa con el IVA soportado en proyectos de viviendas exentas? → Se convierte en mayor costo del proyecto, no es recuperable ni constituye crédito fiscal utilizable. **Lo que debes tener claro:** - **Diferencia crítica entre exención y hecho gravado exento:** para aplicar el artículo 75 del Código Tributario, la ley debe declarar expresamente la operación como hecho gravado exento; una simple exención del artículo 12 no otorga ese derecho. - **El IVA soportado se vuelve costo irrecuperable:** las constructoras que desarrollan exclusivamente viviendas exentas absorben todo el IVA pagado en materiales y servicios como mayor costo del proyecto, afectando su rentabilidad. - **Aplica a todos los tipos de vivienda exenta:** incluye viviendas DFL2, viviendas sociales del DS 49, ampliaciones de hasta 70 UF y cualquier otra venta inmobiliaria exenta bajo el artículo 12 letra E del DL 825. - **Riesgo en planificación fiscal:** empresas que desarrollan proyectos mixtos (parte gravado, parte exento) deben prorratear cuidadosamente el crédito fiscal, considerando que la porción exenta no genera derecho a recuperación bajo artículo 75. **Ejemplo práctico:** Una constructora desarrolla un proyecto de 100 viviendas DFL2 de 2.200 UF cada una, totalmente exentas de IVA. Durante la construcción paga 380.000.000 de pesos más IVA (19%) por materiales y servicios, es decir, 72.200.000 de pesos de IVA soportado. Al vender las viviendas sin IVA, no puede recuperar esos 72.200.000 de pesos vía artículo 75 del Código Tributario porque sus ventas, aunque habituales, son exentas sin declaración legal de hecho gravado. Ese IVA se integra como costo del proyecto, reduciendo el margen final.
Resumen oficial SII
IVA en la venta de inmuebles y artículo 75 de Código Tributario.