Materia del oficio
Art. 2 N° 2 – Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 20 N°3
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Los servicios prestados en relación con el arrendamiento de inmuebles (como mantención, limpieza, seguridad o administración) constituyen hechos gravados independientes con IVA, incluso cuando el arriendo mismo esté exento por tratarse de bienes raíces. **¿A quién le importa esto?** Arrendadores de inmuebles que cobran servicios adicionales como limpieza, mantención, seguridad o administración de espacios comunes, especialmente propietarios de edificios comerciales, oficinas y centros de arriendo que separan estos conceptos en sus contratos. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Los servicios de mantención y limpieza en arriendos pagan IVA? → Sí, son servicios gravados independientes aunque el arriendo esté exento. - ¿Qué servicios complementarios quedan afectos a IVA? → Limpieza, mantención, seguridad, administración de espacios comunes y cualquier prestación separable del arriendo. - ¿Importa si el arriendo está exento de IVA? → No, la exención del arriendo no se extiende a los servicios complementarios prestados por separado. - ¿Cómo se facturan estos servicios? → Como hechos gravados independientes, con IVA sobre el monto cobrado por cada servicio. **Lo que debes tener claro:** - **Separación conceptual obligatoria:** aunque el arriendo de inmuebles esté exento de IVA por el artículo 12 letra E del DL 825, los servicios complementarios prestados en relación con ese arriendo constituyen prestaciones de servicios gravadas independientes. - **No aplica la integración al precio del arriendo:** a diferencia de servicios inseparables del bien arrendado, estos servicios se gravan por separado porque tienen naturaleza y valoración económica independiente del contrato de arriendo. - **Alcance amplio de servicios afectos:** incluye no solo mantención y limpieza, sino también seguridad, administración de espacios comunes, servicios de conserjería y cualquier prestación que pueda cobrarse separadamente. - **Riesgo de fiscalización por subfacturación:** arrendadores que cobran estos servicios sin emitir factura afecta a IVA o que los incluyen como parte del arriendo exento pueden enfrentar reparos por IVA no declarado y sus recargos. **Ejemplo práctico:** Una empresa arrienda oficinas en un edificio corporativo por 2.000.000 de pesos mensuales (arriendo exento de IVA). Adicionalmente, cobra por separado 300.000 pesos por servicios de limpieza de espacios comunes, 150.000 por seguridad y 100.000 por administración del edificio. Debe facturar el arriendo exento (2.000.000), pero los servicios complementarios (550.000 en total) deben facturarse con IVA de 19%, generando un impuesto de 104.500 pesos que debe declararse y pagarse mensualmente.
Resumen oficial SII
IVA en la prestación de distintos servicios relacionados con el arrendamiento de inmuebles