Materia del oficio
Art. 2 N°1, Art. 17 – Código Tributario Art. 64
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El Servicio de Impuestos Internos está facultado para tasar separadamente el valor del terreno en la venta de bienes inmuebles construidos cuando detecta que el precio declarado no refleja el valor comercial, aplicando las normas generales de tasación del Código Tributario. **¿A quién le importa esto?** Vendedores de bienes raíces con construcciones, contribuyentes habituales del sector inmobiliario, y asesores tributarios que enfrentan fiscalizaciones por ventas de propiedades donde el SII cuestiona el valor declarado del terreno versus la construcción. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Puede el SII tasar solo el valor del terreno en una venta de inmueble construido? → Sí, está facultado para tasar separadamente el terreno aplicando el artículo 64 del Código Tributario. - ¿Qué gatilla la tasación del terreno por parte del SII? → La detección de que el precio declarado no refleja el valor comercial real del inmueble o sus componentes. - ¿Aplica esta tasación solo a vendedores habituales de inmuebles? → No, aplica a cualquier venta de inmueble construido donde proceda determinar base imponible para IVA. - ¿Qué norma legal respalda esta facultad de tasación? → El artículo 64 del Código Tributario y los artículos 2 N°1 y 17 de la Ley de IVA. **Lo que debes tener claro:** - **La tasación separada es una herramienta fiscalizadora:** el SII no está obligado a aceptar la distribución de precio entre terreno y construcción que declare el contribuyente, especialmente cuando existe evidencia de valores no comerciales. - **Impacto directo en la base imponible de IVA:** dado que el terreno no grava IVA pero la construcción sí, una retasación del terreno al alza reduce automáticamente la base afecta al impuesto, generando diferencias y posibles giros. - **El artículo 17 de la Ley de IVA define el hecho gravado:** solo la venta de construcciones por vendedores habituales está afecta, por lo que determinar correctamente el valor del terreno es crítico para establecer qué porción del precio total tributa. - **Riesgo de tasación retroactiva:** contribuyentes que subdeclaran el valor del terreno para aumentar artificialmente la base de IVA deducible en compras pueden enfrentar ajustes retroactivos con intereses y multas si el SII retasa al alza el componente terreno. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria vende un edificio de departamentos en 800.000.000 de pesos, declarando que 200.000.000 corresponden al terreno y 600.000.000 a la construcción, pagando IVA sobre estos últimos. El SII fiscaliza y determina mediante tasación que el valor comercial del terreno es 450.000.000, no 200.000.000. La inmobiliaria debe ajustar su declaración: ahora solo 350.000.000 corresponden a construcción afecta a IVA, generando una diferencia de impuesto a devolver o compensar, más intereses y eventuales sanciones por declaración inexacta del artículo 97 N°1 del Código Tributario.
Resumen oficial SII
Procedencia de la tasación del valor del terreno en venta de un bien inmueble construido.