Materia del oficio
Ventas Y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2 N° 2 – Ley Sobre Impuesto a la Renta – Art. 20 N° 3 y N°4 – Circular N° 26 de 2021 – Oficio N° 1093 de 2020.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El SII confirma que las empresas constructoras que arriendan bienes raíces de su propiedad, construidos por ellas mismas, no están afectas a IVA cuando el arrendamiento no constituye su giro habitual, quedando gravados solo con impuesto de primera categoría. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias que construyen propiedades y posteriormente las arriendan, especialmente aquellas que buscan claridad sobre si sus operaciones de arrendamiento generan obligaciones de IVA o solo tributan en renta. **Lo que resolvió el SII:** - ¿El arriendo de inmuebles construidos por la propia empresa paga IVA? → No, si el arrendamiento no es habitual. Solo tributa en primera categoría. - ¿Qué determina si el arrendamiento es habitual? → Que constituya el giro principal de la empresa, no el simple hecho de construir y arrendar ocasionalmente. - ¿Qué impuesto pagan estos arriendos si no están afectos a IVA? → Impuesto de primera categoría según artículo 20 N° 1 de la Ley de Renta. - ¿Este criterio aplica solo a constructoras o también a otras empresas? → Aplica a cualquier empresa cuyo giro habitual NO sea el arrendamiento de inmuebles. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad se mide por el giro declarado, no por la actividad accesoria:** una constructora puede arrendar propiedades que construyó sin que eso la convierta automáticamente en arrendadora habitual sujeta a IVA. - **Diferencia crítica entre construcción y arrendamiento habitual:** construir para vender está afecto a IVA, pero construir para arrendar ocasionalmente NO lo está, salvo que el arrendamiento sea el objeto principal del negocio. - **Confirmación expresa del criterio del Oficio 1093 de 2020:** este oficio ratifica la doctrina previa, dando certeza a constructoras que mantienen propiedades en arriendo sin que sea su actividad principal. - **Riesgo de reclasificación por habitualidad de hecho:** si el SII demuestra que el verdadero giro habitual es el arrendamiento (por volumen, ingresos recurrentes, publicidad), puede exigir IVA retroactivamente aunque no esté en el giro formal. **Ejemplo práctico:** Una empresa constructora con giro de construcción y venta de edificaciones construye un edificio de oficinas valorizado en 800.000.000 de pesos. En lugar de venderlo, decide arrendarlo por 6.000.000 mensuales mientras espera mejores condiciones de mercado. Este arriendo NO está afecto a IVA porque no constituye su giro habitual, solo tributa con impuesto de primera categoría sobre la renta efectiva. Pero si la misma empresa construye sistemáticamente cinco edificios en dos años con el objetivo declarado de arrendarlos todos, y el 70% de sus ingresos proviene de arriendos, el SII podría determinar que el arrendamiento SÍ es habitual y exigir IVA.
Resumen oficial SII
Solicita confirmar criterio de Oficio N° 1093 de 2020.