Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2 N° 1 y N° 3, Art. 12 letra F – Decreto Ley N° 910 de 1975 – Art. 21 – Circulares N° 26 de 1987, N° 52 de 2008 y N° 13 de 2016 – Oficios N° 4030 de 1987 y N° 1649 de 2021.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El SII confirma que la venta de derechos sobre estacionamientos por parte de una sociedad inmobiliaria está afecta a IVA, aun cuando la construcción material haya sido ejecutada por un tercero, ya que lo relevante es la habitualidad del vendedor y la naturaleza del bien inmueble transferido. **¿A quién le importa esto?** Sociedades inmobiliarias que desarrollan proyectos habitacionales, constructoras que venden departamentos con estacionamientos asociados, y contribuyentes que transfieren derechos sobre bienes raíces construidos por terceros pero comercializados habitualmente por el vendedor. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La venta de estacionamientos construidos por terceros está afecta a IVA? → Sí, si el vendedor es habitual en la venta de inmuebles, independiente de quién construyó. - ¿Qué determina la habitualidad para efectos del IVA inmobiliario? → La frecuencia y volumen de ventas de bienes raíces, no quién ejecutó la construcción. - ¿Importa que la construcción la haya hecho un tercero mandatario? → No, lo relevante es que el vendedor transfiera habitualmente inmuebles. - ¿Este criterio modifica oficios anteriores sobre IVA inmobiliario? → Sí, reconsideró parcialmente el Oficio 1649/2021 que había excluido estos casos. **Lo que debes tener claro:** - **Habitualidad del vendedor prevalece sobre autoría de la construcción:** aunque un tercero haya materializado la obra, si el vendedor comercializa habitualmente inmuebles, la operación queda afecta a IVA conforme al artículo 2 N° 1 del DL 825. - **Derechos sobre estacionamientos son bienes corporales inmuebles:** la transferencia de estos derechos constituye venta de bien corporal inmueble gravada, no una mera cesión de derechos que pudiera quedar exenta. - **Mandato para construcción no altera naturaleza tributaria:** que la construcción se haya encargado mediante mandato a un tercero no transforma la operación en exenta, pues el vendedor sigue siendo el enajenante habitual. - **Riesgo de planificación errónea:** contribuyentes que estructuran ventas mediante terceros constructores esperando eludir IVA enfrentan contingencias, ya que el SII evalúa la habitualidad del vendedor final independientemente del modelo operativo. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria desarrolladora vende 15 departamentos en un edificio, cada uno con un estacionamiento asociado valorado en 8.000.000 de pesos. La construcción fue ejecutada íntegramente por una constructora externa mediante contrato de mandato. A pesar de no haber construido directamente, la inmobiliaria debe facturar con IVA los 120.000.000 de pesos totales por estacionamientos (15 x 8.000.000), debiendo recaudar 22.800.000 de IVA (19%), porque su actividad habitual es la venta de inmuebles. Si intentara excluir el IVA argumentando que no construyó, enfrentaría una diferencia más intereses y multas en fiscalización.
Resumen oficial SII
Solicita reconsiderar Oficio N° 1649 de 2021 por razones que indica.