Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Código Tributario – Art. 26 bis.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** En operaciones de leasing inmobiliario, el IVA grava únicamente los servicios de arrendamiento con opción de compra durante el período de arriendo; la transferencia definitiva del inmueble al ejercer la opción está exenta de IVA conforme al artículo 12 letra E N°4 del DL 825. **¿A quién le importa esto?** Empresas de leasing inmobiliario, instituciones financieras que ofrecen arriendo con opción de compra de bienes raíces, contribuyentes que evalúan modelos de financiamiento para adquisición de propiedades comerciales o habitacionales, y asesores que estructuran operaciones mixtas de arriendo-venta. **Lo que resolvió el SII:** - ¿El arriendo con opción de compra de inmuebles paga IVA? → Sí, los cánones de arriendo están afectos a IVA como servicios. - ¿La transferencia final del inmueble al ejercer la opción paga IVA? → No, la venta del bien raíz está exenta según artículo 12 letra E N°4. - ¿Qué sucede si el arrendatario no ejerce la opción de compra? → Solo habrá pagado IVA por los arriendos; no hay venta ni IVA adicional. - ¿Aplica esta regla a cualquier inmueble o solo habitacionales? → Aplica a toda venta de bienes raíces, sean habitacionales o comerciales. **Lo que debes tener claro:** - **Dualidad tributaria del leasing inmobiliario:** la operación se descompone en dos fases con tratamientos distintos: arriendo afecto y venta exenta, evitando doble tributación sobre el mismo bien. - **Base imponible del IVA durante el arriendo:** el IVA se calcula sobre cada canon periódico, no sobre el valor total del inmueble, lo que permite deducir crédito fiscal mes a mes si el arrendatario es contribuyente de IVA. - **Riesgo de confusión con compraventa a plazo:** si la operación se estructura como venta directa con pago diferido en lugar de arriendo con opción, toda la operación podría quedar afecta a IVA desde el inicio según artículo 9 inciso primero del DL 825. - **Importancia de la calificación contractual:** el contrato debe estipular claramente que se trata de arriendo con opción de compra, no de promesa de compraventa con arriendo previo, para acceder al tratamiento tributario favorable. **Ejemplo práctico:** Una empresa de leasing celebra un contrato de arriendo con opción de compra sobre un inmueble comercial valorado en 500.000.000 de pesos. Durante 36 meses, el arrendatario paga cánones mensuales de 8.000.000 más IVA (1.520.000), totalizando 9.520.000 por mes. Al término del plazo, ejerce la opción de compra pagando un valor residual de 212.000.000. Tratamiento tributario: la empresa de leasing factura IVA mensualmente sobre los 8.000.000 durante los 36 meses (total IVA pagado: 54.720.000). Al ejercer la opción de compra, la transferencia de los 212.000.000 está exenta de IVA conforme al artículo 12 letra E N°4, sin generar débito fiscal adicional.
Resumen oficial SII
Consulta sobre la aplicación de diversos modelos de negocio en el financiamiento de inmuebles.