Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2, N° 3 – Decreto Supremo N° 55, de 1977, Art. 4.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La resciliación de un contrato de compraventa de bien raíz constituye un acuerdo de nulidad bilateral que deja sin efecto la operación original, por lo que no configura venta ni servicio gravado con IVA según el artículo 2 N°3 del DL 825. **¿A quién le importa esto?** Vendedores habituales de bienes raíces, constructoras e inmobiliarias que celebran y eventualmente rescilian contratos de compraventa antes de la escrituración o entrega, especialmente cuando median anticipos o señas que deben restituirse. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La resciliación de un contrato de compraventa inmobiliaria está afecta a IVA? → No, porque es un acuerdo de nulidad bilateral que anula la operación, no una nueva prestación. - ¿Qué tipo de acto jurídico es la resciliación según el SII? → Es un convenio en virtud del cual las partes dejan sin efecto un contrato, volviendo al estado anterior. - ¿Cambia el tratamiento si hay devolución de anticipos o señas? → No, la restitución de dineros es consecuencia de la nulidad, no un servicio gravado. - ¿Se aplica este criterio aunque el vendedor sea habitual? → Sí, la resciliación no califica como venta ni servicio independientemente de la habitualidad del vendedor. **Lo que debes tener claro:** - **Diferencia entre resciliación y resolución:** la resciliación es un acuerdo bilateral de anulación por mutuo consentimiento, mientras que la resolución opera por incumplimiento de una parte; ambas excluyen IVA pero por fundamentos distintos. - **No confundir con cesión de derechos:** si en lugar de resciliar el vendedor cede su posición contractual a un tercero, esa cesión sí puede constituir servicio gravado con IVA según la habitualidad y onerosidad. - **Tratamiento del IVA ya facturado:** si la compraventa original generó débito fiscal y posteriormente se rescilia, procede emisión de nota de crédito y recuperación del IVA, debiendo ajustarse las declaraciones mensuales correspondientes. - **Riesgo de simulación:** resciliaciones sucesivas o inmediatas pueden ser recaracterizadas por el SII como operaciones simuladas si no responden a una causa real, exponiendo al contribuyente a diferencias de impuesto y multas. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria vende un departamento en verde por 4.500 UF más IVA (855 UF), recibiendo una seña de 900 UF. Tres meses después, el comprador no logra financiamiento y ambas partes acuerdan resciliar el contrato, devolviendo la inmobiliaria las 900 UF. La resciliación no genera IVA adicional porque anula la operación original; la inmobiliaria debe emitir nota de crédito por las 855 UF de IVA facturado inicialmente y recuperar ese débito fiscal en su declaración mensual.
Resumen oficial SII
IVA en la resciliación de un contrato de compraventa de un bien raíz.