Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 41 N° 2 – Ley N° 20.780, art. 3 transitorio N° XVI – Ley N° 18.985, art. 5 transitorio
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La retasación financiera de un inmueble realizada por bancos o entidades crediticias para efectos de garantía hipotecaria no modifica el costo tributario del bien, que sigue siendo su valor de adquisición reajustado según reglas del artículo 41 N°2 de la LIR. **¿A quién le importa esto?** Propietarios de inmuebles que hayan solicitado retasaciones ante instituciones financieras para aumentar líneas de crédito o reestructurar deudas hipotecarias, y que posteriormente planeen vender dichos bienes, particularmente quienes adquirieron antes de 2004. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La retasación financiera de un inmueble aumenta su costo tributario? → No, el costo tributario sigue siendo el valor de adquisición original debidamente reajustado. - ¿Qué valor se usa para calcular el mayor valor en la venta de un inmueble retasado? → El precio de adquisición reajustado según IPC más mejoras, conforme al artículo 41 N°2 de la LIR. - ¿Desde cuándo rige esta interpretación del SII? → Aplica a todas las enajenaciones, incluyendo aquellas bajo el régimen transitorio del artículo 3° transitorio N° XVI de la Ley 20.780. - ¿Qué pasa si el banco registró un valor superior por la retasación? → Ese valor solo es referencial para fines crediticios; tributariamente no tiene efecto en el costo del inmueble. **Lo que debes tener claro:** - **La retasación es solo un acto de valoración crediticia:** cuando un banco retasa un inmueble para ajustar el monto de una línea de crédito hipotecario, esa operación no constituye adquisición ni aporte, por lo que no genera un nuevo costo tributario. - **El costo tributario se determina según artículo 41 N°2:** siempre se debe usar el precio de adquisición original del inmueble, reajustado por IPC desde la fecha de compra hasta la de venta, más el costo de mejoras permanentes debidamente reajustadas. - **Aplica tanto a régimen general como transitorio:** esta interpretación rige para enajenaciones bajo las reglas actuales y también para quienes adquirieron antes de 2004 y están bajo el artículo 3° transitorio N° XVI de la Ley 20.780. - **Riesgo de sobrevaloración del costo:** contribuyentes pueden asumir erróneamente que el valor retasado por el banco es su nuevo costo tributario, lo que generaría discrepancias con el SII en la declaración del mayor valor y posibles diferencias de impuesto. **Ejemplo práctico:** Un contribuyente compró un departamento en 2003 por 50.000.000 de pesos. En 2018 solicitó una retasación al banco para aumentar su línea de crédito hipotecario, y el inmueble fue valorado en 120.000.000 de pesos. En 2021 vende el departamento en 150.000.000 de pesos. Para efectos tributarios, el costo a considerar es el valor de adquisición original de 50.000.000 reajustado por IPC desde 2003 hasta 2021, NO los 120.000.000 de la retasación bancaria, que solo sirvió para fines crediticios.
Resumen oficial SII
Consulta sobre retasación financiera de inmuebles y su incidencia en la valoración y costo tributario aplicable a su enajenación.