Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2, N°1 y N°3, Art. 8, letra m) – Código Tributario, Art. 126, N°2.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de una propiedad construida en 2016 y vendida en 2020 está afecta a IVA porque el vendedor es constructor habitual, sin importar el tiempo transcurrido desde la construcción hasta que prescriba la acción del SII (3 o 6 años según declaración). **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias que venden propiedades después de 12 meses de terminadas, contribuyentes que compraron terrenos y construyeron viviendas para venta posterior, y asesores tributarios que evalúan la procedencia de IVA en ventas de inmuebles construidos años atrás. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Está afecta a IVA la venta de una propiedad construida hace más de un año? → Sí, si el vendedor es constructor habitual, no importa el tiempo transcurrido desde la construcción. - ¿Cuándo se exime de IVA la venta de un bien corporal inmueble? → Solo cuando prescribe la acción fiscalizadora del SII: 3 años si se declaró IVA o 6 años si no se declaró. - ¿Qué determina si una venta de inmueble construido paga IVA? → Que el vendedor sea constructor habitual, según el artículo 2 N°1 y N°3 del D.L. 825. - ¿El plazo de 12 meses del artículo 8 letra m) elimina el IVA en ventas posteriores? → No, ese plazo solo afecta la exención de inmuebles usados, no la calificación como constructor habitual. **Lo que debes tener claro:** - **El tiempo entre construcción y venta no elimina el IVA:** la normativa no contempla plazo alguno que convierta automáticamente una venta gravada en exenta solo por antigüedad del inmueble. - **La prescripción es el único límite temporal:** la obligación de declarar IVA subsiste hasta que opere la prescripción tributaria del artículo 200 del Código Tributario (3 años con declaración, 6 sin ella). - **Constructor habitual queda siempre afecto:** quien construye para vender, aunque mantenga el inmueble años en su patrimonio, no pierde la calidad de vendedor habitual por el solo paso del tiempo. - **Riesgo de fiscalización retroactiva:** omitir IVA en estas ventas alegando antigüedad expone a sanciones del 50% al 300% del tributo adeudado, según artículo 97 N°2 del Código Tributario. **Ejemplo práctico:** Una constructora edificó un departamento en 2016 avaluado en 80.000.000 de pesos y lo mantuvo como inversión hasta venderse en abril 2020 en 95.000.000. Aunque pasaron 4 años, la venta está afecta a IVA porque: (1) la vendedora es constructor habitual por naturaleza de su giro, (2) no ha operado prescripción (solo han pasado 4 años desde construcción, menos de 6), y (3) el artículo 8 letra m) no aplica porque el inmueble nunca fue usado por terceros. El IVA aplicable es 19% sobre 95.000.000, totalizando 18.050.000 de impuesto. Caso de excepción: si la constructora hubiera arrendado ese departamento durante 3 años a un tercero antes de venderlo, entonces sí operaría la exención del artículo 8 letra m) por tratarse de bien corporal inmueble usado.
Resumen oficial SII
IVA en la venta de una propiedad construida el año 2016.