Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art.2 – Ley N°20.780 – Art.2, Art.6° Transitorio – Circular N°42 de 2015
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La cesión de una promesa de compraventa de inmueble celebrada antes del 01.01.2016 a un tercero después de esa fecha no impide que la venta definitiva quede exenta de IVA bajo el régimen transitorio, siempre que la promesa original cumpla los requisitos del artículo sexto transitorio de la Ley 20.780. **¿A quién le importa esto?** Constructoras e inmobiliarias que vendieron inmuebles mediante promesas antes del 01.01.2016, compradores originales que cedieron su posición contractual después de esa fecha, y cesionarios que buscan aplicar la exención de IVA en la escritura definitiva. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La cesión de una promesa inmobiliaria celebrada antes del 01.01.2016 pierde el beneficio transitorio? → No, la fecha relevante es la de la promesa original, no la de su cesión posterior. - ¿Qué requisitos debe cumplir la promesa original para mantener la exención? → Debe estar celebrada antes del 01.01.2016 y cumplir las condiciones del artículo sexto transitorio de la Ley 20.780. - ¿El cesionario puede aplicar la exención de IVA aunque haya adquirido después del 01.01.2016? → Sí, siempre que la promesa cedida cumpla con los requisitos del régimen transitorio. - ¿Qué documentos deben presentarse para acreditar el beneficio? → La promesa original con fecha anterior al 01.01.2016 y el documento de cesión que acredite la transferencia de derechos. **Lo que debes tener claro:** - **La fecha de la promesa original es determinante:** el régimen transitorio se aplica según cuándo se suscribió la promesa de compraventa, no cuándo se cedió ni cuándo se escritura la venta definitiva. - **La cesión no constituye un nuevo contrato para efectos tributarios:** el cesionario subroga los derechos del promitente comprador original, por lo que no se genera una nueva operación que pierda el beneficio del artículo sexto transitorio. - **Requisitos del artículo sexto transitorio deben verificarse:** además de la fecha, la promesa debe cumplir condiciones como anticipos de al menos 10% UF del precio, inscripción oportuna y otros requisitos establecidos en la Circular N°42 de 2015. - **Riesgo de rechazo por documentación insuficiente:** conservadores y notarios pueden exigir acreditar tanto la validez de la promesa original como la cadena de cesiones para autorizar la aplicación de la exención en la escritura definitiva. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria celebró el 15.10.2015 una promesa de compraventa de departamento con precio de 3.500 UF, recibiendo un anticipo de 400 UF. El 20.03.2017, el promitente comprador original cede su posición contractual a un tercero por 3.800 UF. El 10.08.2022, el cesionario firma la escritura definitiva con la inmobiliaria. Aunque la cesión y la escritura son posteriores al 01.01.2016, la venta queda exenta de IVA porque la promesa original cumple los requisitos del artículo sexto transitorio: fue celebrada antes del 01.01.2016 y registró anticipos superiores al 10% UF del precio.
Resumen oficial SII
Consulta sobre aplicación del artículo sexto transitorio de la Ley N° 20.780 en la venta de inmuebles cuyas promesas fueron celebradas antes del 01.01.2016 y cedidas con posterioridad a esa fecha.