Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art.2 N°1 – Circular N°37 de 2020 – Oficio N°2708 de 20220 y Oficio N°2010 de 2017.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de parcelas provenientes de un loteo en el que se ejecutaron obras de urbanización básica (caminos, luz, agua) está afecta a IVA sobre el valor total del terreno, no solo sobre las mejoras, porque constituye venta de bien corporal inmueble del giro habitual del vendedor. **¿A quién le importa esto?** Empresas inmobiliarias, sociedades de inversión, agricultores y personas naturales que subdividen predios rústicos en parcelas y ejecutan obras mínimas de urbanización antes de vender, particularmente cuando sostienen que venden suelo agrícola sin urbanizar. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Paga IVA la venta de parcelas de un loteo con obras básicas ejecutadas? → Sí, sobre el valor total de venta, porque constituye venta habitual de bien corporal inmueble. - ¿Tributa IVA solo sobre el valor de las mejoras o sobre el terreno completo? → Sobre el terreno completo: precio de venta íntegro, no solo las obras ejecutadas. - ¿Qué tipo de obras convierten un loteo simple en operación afecta a IVA? → Caminos internos, luz eléctrica, agua potable, alcantarillado u otras obras de urbanización básica. - ¿Puede el vendedor alegar que vende suelo agrícola exento porque no urbanizó? → No si ejecutó obras mínimas: la naturaleza de la operación pasa a ser inmobiliaria afecta. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad se presume en loteos con obras:** aunque se trate de un predio originalmente agrícola, la subdivisión en lotes con infraestructura básica configura giro habitual sujeto a IVA conforme artículo 2 N°1 del DL 825. - **El IVA grava el valor total, no solo las mejoras:** error común es calcular IVA únicamente sobre el costo de caminos o luz; la base imponible es el precio de venta completo de cada parcela. - **No importa la calificación catastral del suelo:** aunque el predio mantenga rol agrícola o de aptitud forestal, la ejecución de obras de urbanización y venta fraccionada lo somete a IVA como operación inmobiliaria. - **Riesgo de fiscalización en ventas sin factura:** vendedores que emiten solo escrituras sin IVA enfrentan liquidaciones por el impuesto omitido más intereses y multas sobre el precio total de todas las parcelas vendidas. **Ejemplo práctico:** Una sociedad agrícola subdivide un predio de 50 hectáreas en 25 parcelas de 2 hectáreas cada una. Antes de vender, ejecuta camino interno ripiado, tendido eléctrico y captación de agua con red matriz. Vende cada parcela en 18.000.000 de pesos. Base imponible IVA: 18.000.000 completos por parcela (no solo el costo de obras, que fue 2.500.000). IVA a pagar por parcela: 2.873.950 pesos (19% sobre base 15.126.050). Si la sociedad vendió las 25 parcelas sin declarar IVA argumentando que eran suelo agrícola sin urbanizar, enfrenta liquidación por 71.848.739 pesos más intereses desde cada venta.
Resumen oficial SII
IVA en la venta de parcelas provenientes de un loteo, dentro de las cuales se han ejecutado ciertas obras.