Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art.23 N°6 – Decreto Ley N°910 de 1975 – Art.21 – Ley N°21.420
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El IVA que las empresas constructoras recuperan en virtud del artículo 21 del DL 910/1975 por resolución, resciliación o nulidad de contratos de venta de inmuebles puede utilizarse como crédito fiscal en el mismo período tributario de la recuperación, sin obligación de devolverlo al Fisco. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras que venden inmuebles con IVA y enfrentan resoluciones, resciliaciones o nulidades de promesas de compraventa o escrituras definitivas, especialmente aquellas que necesitan determinar el tratamiento del IVA recuperado en sus declaraciones mensuales. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué pasa con el IVA cuando se resuelve o anula una venta de inmueble? → La constructora puede recuperarlo y usarlo como crédito fiscal en el mes de la resolución. - ¿Debe la constructora devolver al Fisco el IVA recuperado? → No, puede utilizarlo directamente como crédito fiscal contra su débito del mismo período. - ¿En qué período tributario se usa este crédito? → En el mismo mes en que opera la resolución, resciliación o nulidad del contrato. - ¿Qué normativa sustenta este tratamiento? → El artículo 21 del DL 910/1975 y el artículo 23 N°6 de la Ley sobre IVA. **Lo que debes tener claro:** - **Derecho a crédito fiscal inmediato:** el IVA recuperado no genera obligación de pago al Fisco sino que se convierte automáticamente en crédito utilizable contra débitos del mismo mes, mejorando el flujo de caja de la constructora. - **Aplica solo a operaciones regidas por DL 910/1975:** este tratamiento es exclusivo para ventas de inmuebles de empresas constructoras bajo dicho cuerpo legal, no para otras operaciones inmobiliarias o ventas de terceros. - **Requiere que la constructora haya enterado previamente el IVA:** el derecho surge porque la empresa ya pagó el impuesto al Fisco cuando declaró la venta original; la resolución posterior simplemente revierte ese flujo tributario. - **Diferencia crítica con devoluciones comunes:** mientras en otros casos de facturas anuladas el contribuyente debe solicitar devolución o imputación, aquí la Ley 21.420 permite usar directamente el monto como crédito sin trámite adicional ante el SII. **Ejemplo práctico:** Una constructora vende en enero 2023 un departamento en 120.000.000 de pesos más 22.800.000 de IVA, que declara y paga en febrero 2023. En julio 2023, el comprador resuelve la promesa de compraventa por incumplimiento de plazos de entrega. La constructora recupera los 22.800.000 de IVA y en su declaración de julio 2023 los imputa directamente como crédito fiscal contra el débito de ese mes (por ejemplo, si ese mes tiene débito de 30.000.000, solo paga 7.200.000). No debe solicitar devolución al SII ni esperar autorización: el crédito opera automáticamente en el F29 de julio.
Resumen oficial SII
Derecho a crédito fiscal por la parte del IVA que las empresas constructoras recuperen en virtud del artículo 21 del Decreto Ley N° 910 de 1975.