Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2 N° 1 y N° 3, Art. 16 Letra G
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Cuando un vendedor habitual de inmuebles vende una propiedad que no soportó IVA en su adquisición original, debe gravar IVA sobre el precio total de venta, sin deducir el valor del terreno. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras, inmobiliarias y personas naturales que desarrollan actividades habituales de compraventa de inmuebles, especialmente cuando adquieren propiedades de vendedores no afectos a IVA (particulares, ventas anteriores a 2016, herencias). **Lo que resolvió el SII:** - ¿Sobre qué base se calcula el IVA en venta habitual de inmueble sin IVA previo? → Sobre el precio total de venta, sin deducir el valor del terreno. - ¿Puede el vendedor habitual separar el valor del suelo para no gravarlo? → No, porque al no haber soportado IVA en la compra, no aplica la deducción del artículo 16 letra G. - ¿Qué pasa si el inmueble fue adquirido de un particular? → Al no haber IVA en origen, la reventa habitual grava el 100% del precio. - ¿Aplica igual si el inmueble se compró antes de la reforma de 2016? → Sí, la ausencia de IVA soportado obliga a gravar el precio completo. **Lo que debes tener claro:** - **La deducción del terreno requiere IVA previo:** solo puede aplicarse el beneficio del artículo 16 letra G cuando el vendedor soportó IVA al adquirir el inmueble, lo que permite separar suelo de construcción. - **Casos típicos sin IVA previo:** compras a particulares, herencias, adquisiciones anteriores a enero 2016, donaciones o adjudicaciones judiciales generan esta situación donde no hay crédito fiscal en origen. - **El concepto de vendedor habitual es clave:** solo afecta a quienes desarrollan actividades de venta de inmuebles de forma habitual; un particular que vende una propiedad heredada no queda afecto aunque no haya IVA previo. - **Riesgo de planificación incorrecta:** inmobiliarias que compran propiedades antiguas o a particulares esperando deducir terreno cometen error frecuente; deben presupuestar IVA sobre el 100% del precio de reventa. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria compra en 2022 una casa antigua a un particular por 120.000.000 de pesos (operación exenta, sin IVA). Dos años después la vende en 180.000.000 de pesos. Como vendedor habitual, debe emitir factura gravando IVA sobre los 180.000.000 completos (34.285.714 de IVA débito), sin poder deducir el valor del terreno, porque no soportó IVA en la compra original. Si hubiera comprado la misma casa a otra inmobiliaria con factura afecta, sí podría aplicar el artículo 16 G y gravar solo sobre construcción.
Resumen oficial SII
IVA y base imponible en venta de inmuebles realizada por un vendedor habitual que no se soportó IVA en su adquisición.