Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 5 y Ley N° 20.780 Artículo Tercero Transitorio
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Cuando una comunidad hereditaria enajena un bien raíz y al menos uno de los herederos califica como vendedor habitual de propiedades, la totalidad de la ganancia obtenida queda afecta a impuestos a la renta, sin beneficiarse de la exención del artículo 17 N°8 letra b) de la LIR. **¿A quién le importa esto?** Herederos que participan en comunidades hereditarias que venden bienes raíces, especialmente cuando alguno de ellos desarrolla actividades inmobiliarias habituales o ha vendido múltiples propiedades en los últimos cuatro años, y sus asesores tributarios. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo una comunidad hereditaria tributa como vendedor habitual al vender un inmueble? → Cuando al menos uno de los herederos califica individualmente como vendedor habitual de bienes raíces según el artículo 18 del D.L. 825. - ¿Qué pasa si solo uno de varios herederos es vendedor habitual? → Toda la ganancia de la comunidad queda afecta a impuestos a la renta, no solo la cuota del heredero habitual. - ¿Puede aplicarse la exención del artículo 17 N°8 letra b) en estos casos? → No, la exención solo procede cuando ninguno de los herederos califica como vendedor habitual de propiedades. - ¿Qué criterio usa el SII para determinar habitualidad en herederos? → El artículo 18 del D.L. 825: cuatro o más ventas de inmuebles en los últimos doce meses dentro de un período de cuatro años. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad de uno contamina a todos:** basta que un solo heredero califique como vendedor habitual para que la totalidad de la ganancia de la comunidad hereditaria tribute como renta, afectando incluso a herederos que nunca han vendido propiedades. - **No hay prorrateo por cuotas hereditarias:** el SII no permite que solo la porción correspondiente al heredero habitual tribute como renta mientras el resto se exime; es todo o nada según la calificación del heredero con mayor actividad inmobiliaria. - **Revisar historial completo antes de vender:** los herederos deben verificar si alguno ha realizado cuatro o más enajenaciones de inmuebles en doce meses dentro de los últimos cuatro años, incluyendo ventas anteriores a la apertura de la sucesión. - **Alternativa: partir la comunidad antes de vender:** aunque el oficio no lo menciona, una estrategia posible es adjudicar el bien raíz a los herederos no habituales mediante partición antes de enajenar, evitando que la habitualidad de uno afecte a todos, siempre que no configure elusión. **Ejemplo práctico:** Una comunidad hereditaria compuesta por tres hermanos hereda una casa avaluada en 180.000.000 de pesos y la vende en 240.000.000, generando una ganancia de 60.000.000. Dos hermanos nunca han vendido propiedades, pero el tercero es corredor de propiedades y vendió cinco departamentos en los últimos dos años. Aunque los dos primeros esperaban que sus 40.000.000 de ganancia (20.000.000 cada uno) quedaran exentos bajo el artículo 17 N°8 letra b), toda la ganancia de 60.000.000 queda afecta a impuestos a la renta porque uno de los comuneros califica como vendedor habitual, debiendo declarar el mayor valor en sus declaraciones anuales según sus cuotas hereditarias.
Resumen oficial SII
Tributación de una comunidad hereditaria en la enajenación de un bien raíz.