Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 12 letra F – Decreto Ley N° 910 – Art. 21 – Ley 21.420 – Art. 5° y 6° transitorios – Circular N° 43 de 2022.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Una empresa que actúa simultáneamente como constructora e inmobiliaria puede optar por aplicar el régimen transitorio del IVA (artículos quinto y sexto transitorios de la Ley 21.420) o el régimen general del artículo 21 del DL 910, evaluando cada venta por separado según le convenga. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias con doble giro que venden viviendas DFL2 o inmuebles destinados a habitación, que deben decidir entre el régimen general de IVA y los regímenes transitorios para cada operación individual según las características del inmueble y la fecha de la promesa. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Puede una empresa constructora-inmobiliaria elegir régimen tributario por cada venta? → Sí, puede optar entre régimen general o transitorio evaluando cada operación individualmente. - ¿Qué regímenes puede aplicar a una misma venta de vivienda DFL2? → Régimen general del art. 21 DL 910 o régimen transitorio de los arts. quinto y sexto transitorios Ley 21.420. - ¿Está obligada a usar un solo régimen para todas sus ventas? → No, puede combinar regímenes según las condiciones específicas de cada inmueble vendido. - ¿Qué determina si puede aplicar el régimen transitorio a una venta? → Que la promesa se haya celebrado antes del 1° de enero de 2023 y cumpla requisitos de vivienda DFL2. **Lo que debes tener claro:** - **Flexibilidad operacional por giro dual:** el hecho de ejercer simultáneamente como constructora e inmobiliaria no obliga a uniformar el tratamiento tributario de todas las ventas bajo un solo régimen. - **Evaluación caso a caso según conveniencia:** la empresa debe analizar cada operación considerando fecha de promesa, tipo de inmueble, valor de venta y régimen que minimice carga tributaria o cumpla mejor con requisitos del comprador. - **Requisitos diferenciados entre regímenes:** el régimen transitorio exige promesa anterior al 1/01/2023 y vivienda DFL2, mientras el régimen general aplica sin restricción temporal pero con tasas y créditos distintos. - **Riesgo de error en clasificación:** una mala evaluación de los requisitos puede resultar en aplicación indebida del régimen transitorio, generando diferencias de IVA, intereses y multas en fiscalizaciones posteriores del SII. **Ejemplo práctico:** Una empresa constructora-inmobiliaria vende en marzo de 2023 dos departamentos DFL2: el departamento A tiene promesa firmada en noviembre de 2022 por 3.800 UF, y el departamento B tiene promesa firmada en febrero de 2023 por 4.100 UF. Para el departamento A, puede optar por aplicar el régimen transitorio del artículo quinto transitorio Ley 21.420 porque cumple el requisito de promesa anterior al 1/01/2023, pagando IVA sobre el mayor valor entre precio de venta y tasación. Para el departamento B, debe aplicar obligatoriamente el régimen general del artículo 21 DL 910 porque su promesa es posterior al 1/01/2023, pagando IVA según las reglas vigentes sin beneficio transitorio.
Resumen oficial SII
Aplicación del artículo quinto transitorio y sexto transitorio de la Ley N° 21.420 a las ventas realizadas por empresa constructora e inmobiliaria a la vez.