Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2 N° 1 – Código Civil – Art. 669.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de un inmueble construido en terreno ajeno constituye una sola operación gravada íntegramente con IVA, sin posibilidad de deducir el valor del suelo por no ser propiedad del vendedor. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias que edifican sobre terrenos de terceros bajo contratos de usufructo, arrendamiento o superficie, y que posteriormente venden las construcciones junto con los derechos sobre el terreno a compradores finales. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La venta de un inmueble construido en terreno ajeno está afecta a IVA? → Sí, la operación completa está gravada con IVA sin deducir el valor del terreno. - ¿Se puede separar el valor del terreno para no pagar IVA sobre esa parte? → No, constituye una operación única indivisible gravada íntegramente. - ¿Qué pasa si el vendedor nunca fue dueño del terreno? → Igual paga IVA completo: lo relevante es que vende un bien corporal inmueble. - ¿Aplica la rebaja del artículo 17 N°3 del DL 825? → No, porque el vendedor no es propietario del terreno que está vendiendo. **Lo que debes tener claro:** - **Operación única e indivisible:** aunque el vendedor no sea dueño del suelo, la venta del inmueble construido más los derechos sobre el terreno constituye una sola operación gravada totalmente con IVA. - **Imposibilidad de aplicar la rebaja del artículo 17 N°3:** esta norma permite deducir el valor del terreno solo cuando el vendedor es propietario de él, situación que no se cumple en construcciones sobre terreno ajeno. - **Riesgo de contingencia tributaria:** constructoras que separen el precio entre construcción y derechos sobre el terreno para pagar IVA solo sobre la primera parte enfrentan reparos del SII por subdeclaración de la base imponible. - **Casos típicos afectados:** desarrollos inmobiliarios bajo derechos de superficie, usufructo o arrendamiento a largo plazo donde el constructor vende unidades habitacionales sin haber adquirido previamente la propiedad del suelo. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria construye un edificio de departamentos sobre un terreno que mantiene en usufructo por 50 años. Vende un departamento en 120.000.000 de pesos, donde el avalúo fiscal descompone 40.000.000 como valor del terreno y 80.000.000 como construcción. La inmobiliaria debe pagar IVA sobre los 120.000.000 completos (22.800.000 de IVA), sin poder rebajar los 40.000.000 del terreno que nunca fue de su propiedad. Si intentara pagar IVA solo sobre 80.000.000 argumentando que el terreno no es suyo, el SII lo considerará base imponible mal determinada.
Resumen oficial SII
IVA en la venta de un inmueble construido en terreno ajeno.