Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2 N° 3 – Reglamento LIVS – Art. 4.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La venta de un único bien raíz adquirido por herencia, incluso subdividido en lotes para su enajenación, no constituye habitualidad para efectos del IVA según el artículo 2° N°3 del D.L. 825, siempre que no existan otras operaciones inmobiliarias simultáneas o habituales. **¿A quién le importa esto?** Herederos que reciben un inmueble por sucesión y planean venderlo, ya sea completo o subdividido en lotes, así como sus asesores que deben determinar si la operación genera IVA u otro impuesto indirecto. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La venta de un inmueble heredado está afecta a IVA? → No, si es el único bien raíz recibido y no hay habitualidad en compraventa de inmuebles. - ¿Subdividir el terreno heredado en lotes para vender genera habitualidad? → No por sí solo, siempre que sea el único inmueble y no existan otras operaciones similares. - ¿Qué impuesto se aplica en lugar del IVA en esta venta? → Impuesto de Timbres y Estampillas o Impuesto Territorial, según corresponda. - ¿Cuándo se configuraría habitualidad en venta de inmuebles heredados? → Si se realizan ventas reiteradas de múltiples propiedades o si hay dedicación al negocio inmobiliario. **Lo que debes tener claro:** - **La subdivisión en lotes no implica actividad habitual:** el mero hecho de lotear un terreno heredado para facilitar su venta no transforma al heredero en vendedor habitual para efectos del IVA. - **El criterio clave es la unicidad del bien:** cuando se trata de un solo inmueble adquirido por herencia, sin operaciones inmobiliarias anteriores ni posteriores, no se configura el elemento de habitualidad exigido por el artículo 2° N°3 del D.L. 825. - **Diferencia con desarrolladores inmobiliarios:** herederos que adquieren múltiples propiedades o realizan compras adicionales para reventa sí pueden caer en habitualidad, especialmente si organizan la actividad empresarialmente. - **Riesgo de confusión con presunciones de habitualidad:** aunque el Reglamento del IVA establece presunciones de habitualidad (venta de 3 o más inmuebles en 12 meses), estas no aplican automáticamente a una herencia única subdivida, debiendo analizarse caso a caso. **Ejemplo práctico:** Tres hermanos heredan un terreno agrícola de 10 hectáreas avaluado en 180.000.000 de pesos. Deciden subdividirlo en 6 lotes de distinto tamaño para vender cada uno por separado, obteniendo entre 25.000.000 y 35.000.000 por lote. Como es el único inmueble que recibieron por herencia, ninguno de ellos se dedica al rubro inmobiliario, y no han comprado ni vendido otras propiedades, la operación no constituye habitualidad: cada venta tributa con Impuesto de Timbres y Estampillas (actualmente 0,8% del precio), no con IVA del 19%. Si en cambio uno de los hermanos comprara posteriormente otro terreno para subdividir y vender, ahí sí se configuraría habitualidad y las nuevas ventas quedarían afectas a IVA.
Resumen oficial SII
Habitualidad e IVA en la venta de inmueble.