Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 8 Letra G N° 8 – Ley N° 21.210 – Resolucion Ex. N° 53 de 2021 – Oficio N° 1806 de 2022.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El arriendo de locales comerciales ubicados dentro de un proyecto inmobiliario desarrollado por una empresa constructora está afecto a IVA según el artículo 8 letra g) N°8 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, vigente desde la Ley 21.210, sin importar si el inmueble se construyó antes o después de dicha reforma. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias que desarrollan proyectos mixtos (comerciales y residenciales) y arriendan locales comerciales como parte de su giro habitual, así como contadores que asesoran a contribuyentes con contratos de arrendamiento de largo plazo suscritos antes de 2020. **Lo que resolvió el SII:** - ¿El arriendo de locales comerciales en proyectos inmobiliarios paga IVA? → Sí, está afecto a IVA según el artículo 8 letra g) N°8 del DL 825, vigente desde la Ley 21.210. - ¿Importa si el contrato de arriendo se firmó antes de la reforma de 2020? → No, la afectación a IVA aplica independientemente de cuándo se suscribió el contrato. - ¿Qué pasa si el inmueble se construyó antes de la vigencia de la Ley 21.210? → Igual está afecto a IVA si el arrendador es una empresa constructora y el arriendo es parte de su giro. - ¿Desde cuándo rige esta obligación de cobrar IVA en arriendos comerciales? → Desde la entrada en vigencia de la Ley 21.210 en 2020, que incorporó el N°8 al artículo 8 letra g). **Lo que debes tener claro:** - **La reforma de 2020 amplió la base del IVA en arriendos:** antes solo pagaban IVA los arriendos con opción de compra o de inmuebles amoblados; ahora incluye locales comerciales arrendados por constructoras dentro de sus proyectos. - **No aplica retroactividad, pero sí a contratos vigentes:** aunque el contrato se haya firmado en 2018 o 2019, si sigue vigente desde 2020, las rentas devengadas después de la reforma están afectas a IVA. - **Requisito clave: que el arrendador sea empresa constructora:** si el propietario no es una constructora o inmobiliaria que desarrolló el proyecto, el arriendo podría quedar exento según las reglas generales del artículo 8 letra g). - **Riesgo de contingencias por contratos sin IVA:** empresas que mantuvieron arriendos sin facturar IVA después de 2020 pueden enfrentar fiscalizaciones, diferencias de impuesto y multas por no aplicar la norma vigente. **Ejemplo práctico:** Una empresa constructora desarrolló en 2018 un proyecto inmobiliario mixto con departamentos y 12 locales comerciales en el primer piso. En 2019 arrendó uno de esos locales a una cafetería por $2.000.000 mensuales, sin IVA, mediante contrato a 5 años. Desde enero de 2020, con la entrada en vigencia de la Ley 21.210, la constructora debe cobrar $2.380.000 mensuales (incluido 19% de IVA) , aunque el contrato original no lo contemplara. Si sigue facturando sin IVA, el SII puede liquidar la diferencia más intereses y multas desde la fecha de vigencia de la reforma.
Resumen oficial SII
Aplicación de IVA al arriendo de locales comerciales ubicados dentro de un proyecto inmobiliario.