Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N° 8 letra b), art. 20 N° 5 y art. 69 – Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios – Art. 2 N° 1 y N° 3 – Ley N° 20.780, art. 3 transitorio N° XVI – Reglamento de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, art. 4 – Circulares N° 37 de 2020 y N° 43 de 2021 – Resolución Ex. N° 9 de 2014
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Al vender un bien raíz heredado, el mayor valor se grava según el uso real que tenga el inmueble al momento de la enajenación, independientemente de su clasificación en el ROL de avalúos o su destinación histórica, debiendo considerarse el conjunto de circunstancias que determinen su naturaleza económica actual. **¿A quién le importa esto?** Herederos y contribuyentes que venden bienes raíces heredados, especialmente terrenos con clasificación agrícola en el ROL pero con uso o destinación distinta al momento de la venta, y asesores que deben determinar el tratamiento tributario del mayor valor obtenido. **Lo que resolvió el SII:** - ¿El ROL de avalúos determina la tributación del mayor valor en venta de inmuebles? → No, prima el uso real y efectivo del inmueble al momento de la enajenación, no su clasificación catastral. - ¿Cómo tributa la venta de un terreno heredado clasificado como agrícola pero sin ese uso? → Según su destinación real: si no tiene uso agrícola efectivo, tributa como bien raíz no agrícola conforme al artículo 17 N° 8 letra b). - ¿Qué factores determinan el uso real de un inmueble para efectos tributarios? → El conjunto de circunstancias al momento de la venta: actividad económica desarrollada, permisos, infraestructura, explotación efectiva y destinación práctica. - ¿Aplica el beneficio agrícola del artículo 3° transitorio de la Ley 20.780? → Solo si el inmueble tiene uso agrícola real y efectivo al momento de la venta, cumpliendo además los requisitos temporales y de adquisición. **Lo que debes tener claro:** - **La clasificación catastral no es vinculante:** un terreno puede estar inscrito como agrícola en el ROL de avalúos del SII pero tributar como no agrícola si carece de explotación o destinación agrícola efectiva al momento de la venta. - **Análisis caso a caso según circunstancias concretas:** debe evaluarse la actividad real desarrollada, permisos municipales, infraestructura existente, explotación económica y destinación práctica del inmueble, no solo su historia o clasificación formal. - **Los herederos no heredan el tratamiento tributario del causante:** aunque el causante haya explotado el terreno agrícola, si los herederos lo mantienen sin uso agrícola antes de vender, el mayor valor tributa según el uso que ellos le dieron o mantuvieron. - **Riesgo de fiscalización por desajuste ROL versus uso real:** declarar exención o tratamiento agrícola basándose solo en el ROL, cuando el uso efectivo es urbano o sin destinación, expone a tasaciones y multas por declaración incorrecta del mayor valor. **Ejemplo práctico:** Un grupo de herederos recibe en 2018 un terreno de 5 hectáreas avaluado en 80.000.000 de pesos, clasificado como agrícola en el ROL . El causante lo explotaba como huerto hasta 2015, pero desde entonces está sin cultivo ni actividad agrícola. En 2022 lo venden en 250.000.000 de pesos a un desarrollador inmobiliario. Aunque el ROL dice agrícola y podrían invocar el artículo 3° transitorio XVI de la Ley 20.780, el uso real al momento de la venta es terreno sin destinación agrícola , por lo que el mayor valor de 170.000.000 tributa como bien raíz no agrícola conforme al artículo 17 N° 8 letra b), sin exención. Si hubieran mantenido explotación agrícola efectiva hasta la venta, habrían calificado para el beneficio transitorio.
Resumen oficial SII
Tributación del mayor valor en la enajenación de bienes raíces.