Materia del oficio
Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Art. 2 N° 1° y N°3 – Art. 16 – Art. 17 – Reglamento IVA – Art. 4°
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La habitualidad en la venta de inmuebles se configura cuando hay costumbre de comprar o construir para vender, sin importar el número de operaciones; una sola venta puede estar afecta a IVA si existe ese patrón previo. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales y jurídicas que compran o construyen inmuebles con intención de venderlos, inversionistas inmobiliarios, corredores de propiedades, y sociedades que realizan operaciones ocasionales pero sistemáticas de compraventa de bienes raíces. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cuándo se considera habitual la venta de inmuebles? → Cuando existe costumbre de comprar o construir para vender, independiente del número de operaciones realizadas. - ¿Una sola venta puede estar afecta a IVA? → Sí, si se demuestra que hubo habitualidad en la compra o construcción con ánimo de vender. - ¿Qué elementos determinan la habitualidad según el SII? → La intención de dedicarse a la actividad, la frecuencia de compras o construcciones, y el patrón de comportamiento del vendedor. - ¿Afecta el tiempo transcurrido entre compra y venta? → No es determinante; lo relevante es si existió habitualidad en adquirir o construir, no la cantidad de operaciones. **Lo que debes tener claro:** - **La habitualidad se mide por la compra o construcción, no por la venta:** lo determinante es si existe costumbre de adquirir o edificar inmuebles para comercializarlos, no cuántas ventas se concretan. - **Una sola operación puede gravarse:** si la compra o construcción se hizo habitualmente con ánimo de venta, incluso la primera enajenación estará afecta a IVA según el artículo 2° N°1 del DL 825. - **El ánimo de venta se presume de los actos preparatorios:** publicidad, subdivisión de terrenos, obtención de permisos de edificación o tasaciones comerciales pueden evidenciar habitualidad antes de cualquier venta. - **Riesgo para inversionistas ocasionales:** personas que compran inmuebles esporádicamente pero con patrón repetitivo pueden quedar afectas a IVA sin haberlo planificado, generando contingencias tributarias y multas por ventas no declaradas. **Ejemplo práctico:** Una persona natural compra en enero de 2021 un terreno de 5.000 m² por 100.000.000 de pesos , lo subdivide en cinco lotes y obtiene permisos de edificación. En marzo de 2022 vende el primer lote en 30.000.000 de pesos . Aunque es su primera venta, la habitualidad se configura por la compra con subdivisión y permisos: la operación está afecta a IVA (19% sobre 30.000.000) porque existió costumbre de preparar inmuebles para vender, independiente de que solo haya concretado una transacción.
Resumen oficial SII
Habitualidad en la venta de inmuebles