Materia del oficio
Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La enajenación de un bien raíz adquirido mediante contrato de leasing no genera renta clasificada en el artículo 20 N° 5 de la LIR (mayor valor habitual) si el contribuyente no tiene giro inmobiliario, aplicando el régimen general de ganancias de capital del artículo 17 N° 8. **¿A quién le importa esto?** Empresas y sociedades que adquirieron inmuebles mediante leasing habitacional o financiero y planean venderlos, especialmente aquellas sin giro inmobiliario que necesitan determinar el tratamiento tributario de la ganancia de capital. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La venta de un inmueble adquirido por leasing tributa como ganancia habitual? → No, si el contribuyente no tiene giro inmobiliario, tributa como ganancia de capital ocasional bajo artículo 17 N° 8 LIR. - ¿Qué requisito debe cumplirse para evitar tributación habitual? → Que la enajenación de bienes raíces no forme parte del giro ordinario del contribuyente. - ¿Aplica este criterio tanto a leasing habitacional como financiero? → Sí, el tratamiento es el mismo independiente del tipo de contrato de leasing utilizado. - ¿Qué artículo regula la ganancia si no es habitual? → El artículo 17 N° 8 letra b) de la LIR, como mayor valor en enajenación ocasional de inmuebles. **Lo que debes tener claro:** - **El criterio depende del giro, no del mecanismo de adquisición:** lo relevante no es que el inmueble se haya obtenido vía leasing, sino si la empresa habitualmente compra y vende propiedades como actividad comercial. - **Diferencia tributaria significativa:** mientras el artículo 20 N° 5 grava como renta ordinaria con tasa progresiva o de primera categoría, el artículo 17 N° 8 puede resultar en tasas más favorables y diferentes obligaciones de declaración. - **Prueba del giro es determinante:** el SII evaluará el objeto social, operaciones históricas y frecuencia de transacciones inmobiliarias para calificar si existe habitualidad, no basta la declaración formal del contribuyente. - **Riesgo de reclasificación retroactiva:** si el SII determina posteriormente que existía habitualidad no declarada, puede reliquidar impuestos aplicando el artículo 20 N° 5 con intereses y multas sobre la diferencia. **Ejemplo práctico:** Una empresa de servicios logísticos adquirió en 2018 su bodega mediante leasing habitacional por 280.000.000 de pesos. En 2022 vende la propiedad en 420.000.000 de pesos, generando una ganancia de 140.000.000. Como su giro es logística y no desarrolla actividades inmobiliarias habituales, la ganancia tributa bajo artículo 17 N° 8 letra b) como mayor valor ocasional, no como renta del artículo 20 N° 5. Si la empresa fuera una inmobiliaria que habitualmente compra y vende propiedades, esos mismos 140.000.000 tributarían como renta ordinaria de primera categoría.
Resumen oficial SII
Enajenación de inmueble mediante leasing.