Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 17 N°8 letra b) – Ley N° 20.780 de 2014 – Artículo Tercero Transitorio – Ley N° 21.210 de 2020 – Artículo Vigésimo Tercero Transitorio – Ley Sobre Impuesto a las Ventas y Servicios – Art. 2 N° 1, N°2 y N°3 – Decreto Supremo N° 55 de 1977 – Art. 4 – Circular N° 37 de 2020
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las personas naturales sin domicilio ni residencia en Chile que venden bienes raíces situados en el país están exentas del Impuesto a la Renta por el mayor valor obtenido en la enajenación, siempre que la venta se perfeccione antes del 1° de enero de 2026, según el régimen transitorio de la Ley N° 21.210. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales extranjeras sin domicilio ni residencia en Chile que poseen y venden inmuebles en territorio nacional, particularmente inversionistas extranjeros, emigrantes y herederos no residentes que enajenan propiedades antes de 2026. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Están exentas de impuesto a la renta las ventas de inmuebles por extranjeros sin residencia? → Sí, si la enajenación se perfecciona antes del 1° de enero de 2026. - ¿Qué norma establece esta exención temporal? → El artículo vigésimo tercero transitorio de la Ley N° 21.210 de 2020. - ¿Qué pasa si la venta se perfecciona en enero de 2026 o después? → El mayor valor queda afecto a impuesto como ganancia de capital gravada. - ¿Aplica esta exención a personas con residencia temporal en Chile? → No, solo a quienes carecen de domicilio y residencia según artículo 4 del DS 55. **Lo que debes tener claro:** - **La exención opera solo hasta el 31 de diciembre de 2025:** cualquier enajenación perfeccionada desde el 1° de enero de 2026 en adelante queda afecta al impuesto de primera categoría sobre el mayor valor. - **Requisito dual de no domicilio y no residencia:** no basta con ser extranjero; debe acreditarse que la persona carece tanto de domicilio como de residencia en Chile según los criterios del artículo 4 del DS 55 y la Circular 37 de 2020. - **No confundir con exención permanente del artículo 17 N°8 letra b):** esa norma exime a residentes chilenos en ciertos casos; este oficio trata el régimen transitorio específico para no residentes vendedores de inmuebles. - **Riesgo de tributación retroactiva si se pierde la calidad:** si el vendedor adquiere residencia o domicilio en Chile antes del perfeccionamiento, podría perder el beneficio y quedar afecto a impuesto por la ganancia completa. **Ejemplo práctico:** Un ciudadano italiano sin domicilio ni residencia en Chile vende un departamento en Santiago adquirido en 2018 por 120.000.000 de pesos. En julio de 2023 firma la escritura de venta por 180.000.000 de pesos, obteniendo un mayor valor de 60.000.000. Como la enajenación se perfecciona antes del 1° de enero de 2026, el mayor valor de 60 millones queda exento de impuesto a la renta . Si esperara hasta febrero de 2026, ese mismo mayor valor quedaría afecto a impuesto de primera categoría.
Resumen oficial SII
Enajenación de bienes raíces situados en Chile respecto de propietario sin domicilio ni residencia en el país.