Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 20 N° 1, 2 y 3
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Los ingresos por arriendo de bienes raíces que forman parte del patrimonio de una empresa inmobiliaria o constructora se clasifican como rentas del artículo 20 N°1 de la LIR (rentas de la industria o comercio), no como rentas de capital del N°3, independientemente de que el arriendo sea la actividad habitual o accesoria de la empresa. **¿A quién le importa esto?** Empresas inmobiliarias, constructoras y sociedades que poseen bienes raíces en su activo y generan ingresos por arriendo de dichos inmuebles, ya sea como actividad principal o complementaria a su giro de construcción o compraventa. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Cómo tributan los arriendos de inmuebles propios de una inmobiliaria? → Como rentas del artículo 20 N°1, rentas de la industria o comercio, no como rentas de capital. - ¿Importa si el arriendo es la actividad principal o accesoria de la empresa? → No, cualquier arriendo de bienes del patrimonio empresarial tributa por N°1. - ¿Qué distingue el N°1 del N°3 en este caso? → El N°1 aplica cuando el bien raíz forma parte del activo empresarial; el N°3 cuando es inversión de capital personal. - ¿Aplica esta regla solo a inmobiliarias y constructoras? → No, aplica a cualquier empresa que arriende bienes raíces de su patrimonio, pero es común en estos rubros. **Lo que debes tener claro:** - **El patrimonio empresarial define la tributación:** si el inmueble está en el activo de la empresa, sus arriendos siempre son renta del N°1 independientemente del giro o frecuencia de la actividad de arriendo. - **No confundir con arriendos de personas naturales:** las personas naturales que arriendan bienes raíces tributan por N°3 como rentas de capital, mientras que las empresas por el mismo concepto tributan por N°1 como actividad comercial. - **Aplica incluso si el arriendo es ocasional:** una constructora que arrienda temporalmente bodegas o departamentos construidos y no vendidos tributa estos ingresos por N°1, aunque no sea su actividad principal ni habitual. - **Riesgo de planificación incorrecta:** empresas pueden intentar tributar arriendos por N°3 para aplicar regímenes de personas naturales, pero el SII reclasificará los ingresos si el bien está en patrimonio empresarial. **Ejemplo práctico:** Una empresa constructora e inmobiliaria construye un edificio de departamentos valorado en 1.200.000.000 de pesos. Vende 8 de 10 unidades y decide arrendar las 2 restantes mientras busca compradores, generando 2.400.000 de pesos mensuales de arriendo. Aunque el arriendo no es su actividad principal y representa menos del 5% de sus ingresos totales, estos 28.800.000 de pesos anuales deben tributar como rentas del artículo 20 N°1 (industria y comercio), no del N°3 (rentas de capital), porque los departamentos forman parte del activo empresarial. Caso contrastante: si el dueño de la constructora arrienda personalmente un departamento propio fuera de la empresa, ese arriendo sí tributa por N°3.
Resumen oficial SII
Clasificación de ingresos de empresa inmobiliaria y constructora respecto de rentas provenientes del arriendo de un bien raíz que forma parte del patrimonio de la empresa.