Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 2, Art. 8 – Ley N° 18.392, Art. 1 y Art. 11.
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La exención de IVA del artículo 11 de la Ley 18.392 se aplica únicamente a la venta de viviendas económicas nuevas o usadas que califiquen bajo DFL2, pero no exime del impuesto los servicios de arriendo, administración, corretaje ni construcción por suma alzada. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras e inmobiliarias que venden viviendas acogidas a DFL2 y que además prestan servicios conexos como arriendo con opción de compra, administración de condominios, corretaje inmobiliario o construcción por encargo. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué operaciones cubre la exención del artículo 11 Ley 18.392? → Solo la venta de viviendas económicas nuevas o usadas acogidas a DFL2. - ¿El arriendo con opción de compra de viviendas DFL2 está exento de IVA? → No, el arriendo es un servicio gravado con IVA aunque la vivienda sea DFL2. - ¿Los servicios de administración o corretaje de viviendas DFL2 están exentos? → No, estos servicios están afectos a IVA según artículo 8 letra e) del DL 825. - ¿La construcción por suma alzada de viviendas DFL2 está exenta? → No, es un servicio gravado con IVA independiente del destino de la vivienda. **Lo que debes tener claro:** - **La exención es solo para ventas, no para servicios:** aunque una vivienda califique como DFL2, cualquier prestación de servicio relacionado (arriendo, administración, corretaje) está afecta a IVA según el artículo 8 letra e) del DL 825. - **Arriendo con promesa de compra no se beneficia:** muchas inmobiliarias estructuran operaciones como arriendos con opción de compra para facilitar el acceso, pero esto no queda cubierto por la exención y genera débito fiscal mensual. - **Construcción por encargo siempre paga IVA:** cuando un tercero encarga la construcción de una vivienda DFL2 mediante contrato de suma alzada, el servicio de construcción está gravado independientemente de la calificación final de la propiedad. - **Riesgo de fiscalización en operaciones mixtas:** empresas que venden viviendas DFL2 y prestan servicios conexos deben separar correctamente las operaciones exentas de las afectas, o enfrentan reparos por crédito fiscal indebido. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria vende 10 departamentos nuevos acogidos a DFL2 por un total de 350.000.000 de pesos: esta operación está exenta de IVA. Sin embargo, la misma empresa administra el condominio cobrando 1.200.000 mensuales y además arrienda 2 departamentos DFL2 con opción de compra a 450.000 cada uno mientras los compradores juntan el pie. Tanto la administración como los arriendos están afectos a IVA: debe emitir facturas con 19% sobre 2.100.000 mensuales, y no puede aplicar la exención del artículo 11 a estos servicios.
Resumen oficial SII
Alcance de la exención contenida en el artículo 11 de la Ley N° 18.392.