Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Ley N° 21.631 de 2023 – Circular N° 51 de 2023
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** El crédito tributario por compra de vivienda nueva establecido en la Ley 21.631 solo procede cuando existe compraventa efectiva entre contribuyente y vendedor original; no aplica cuando la vivienda se adquiere mediante aplicación de cuota en una sociedad constructora o inmobiliaria. **¿A quién le importa esto?** Personas naturales que adquieren viviendas nuevas o en construcción mediante aportes a sociedades constructoras, inmobiliarias o cooperativas, y profesionales que asesoran operaciones de adquisición de viviendas acogidas a beneficios tributarios. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Qué tipo de operación da derecho al crédito por vivienda nueva? → Solo la compraventa efectiva entre el contribuyente comprador y el vendedor original de la vivienda. - ¿La aplicación de cuota en una sociedad constructora da derecho al crédito? → No, porque no constituye una compraventa sino una forma de pago por participación societaria. - ¿Qué dice la Circular 51 de 2023 sobre este punto? → Establece que el beneficio solo procede en compraventas, no en aplicaciones de cuota o adjudicaciones. - ¿Importa si la vivienda es nueva o está en construcción? → Debe ser nueva, pero el factor determinante es el tipo de operación: compraventa versus aplicación de cuota. **Lo que debes tener claro:** - **La forma de adquisición determina el beneficio:** aunque la vivienda sea nueva y cumpla requisitos de superficie y precio, si se adquiere por aplicación de cuota societaria en lugar de compraventa, no hay derecho al crédito. - **Aportes a sociedades constructoras no califican:** los contribuyentes que aportan capital a sociedades inmobiliarias o constructoras y luego reciben viviendas como aplicación de su cuota no están comprando, sino retirando parte de su participación. - **Diferencia con cooperativas y sistemas de autoconstrucción:** estos esquemas operan mediante adjudicación o aplicación de aportes, no compraventa, quedando excluidos del beneficio de la Ley 21.631. - **Riesgo de planificación equivocada:** desarrolladores y compradores pueden estructurar operaciones mediante sociedades creyendo mantener el beneficio, cuando la forma jurídica de la operación lo anula completamente. **Ejemplo práctico:** Un contribuyente aporta 80.000.000 de pesos a una sociedad constructora que desarrolla un edificio de departamentos. Al término de la obra, la sociedad le aplica su cuota societaria asignándole un departamento nuevo de 65 m² valorado en 4.500 UF. Aunque el inmueble cumple los requisitos de superficie y precio de la Ley 21.631, el contribuyente no tiene derecho al crédito tributario porque no hubo compraventa: recibió el departamento como aplicación de su participación en la sociedad. En cambio, si ese mismo contribuyente hubiera comprado directamente el departamento a la constructora mediante contrato de compraventa por 4.500 UF, sí tendría derecho al crédito.
Resumen oficial SII
Crédito por compra de viviendas nuevas, Ley N° 21.631.