Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Decreto Ley N° 910 de 1975, Art. 21 – Ley N° 21.420 – Circular N° 37 de 2023 – Circular N° 39 de 2009
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** La cesión de un contrato de construcción no afecta el derecho al crédito especial de IVA establecido en el artículo 21 del DL 825, siempre que la cesión ocurra antes de que la cedente emita facturas y la cesionaria cumpla todos los requisitos legales como nueva vendedora. **¿A quién le importa esto?** Empresas constructoras que venden viviendas DFL2 o de hasta 2.000 UF y que ceden sus contratos de promesa o compraventa a otras sociedades constructoras antes de materializar ventas, así como las cesionarias que asumen esos contratos y desean utilizar el crédito especial. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Puede la constructora cedente usar el crédito especial IVA tras ceder el contrato? → No, pierde el derecho si cede antes de facturar, pues no realiza venta afecta a IVA. - ¿Puede la cesionaria del contrato acceder al crédito especial IVA? → Sí, si cumple todos los requisitos del artículo 21 del DL 825 como nueva vendedora. - ¿Qué pasa si la cedente ya emitió facturas antes de ceder? → La cesionaria no puede usar el crédito por esas facturas; solo por las que emita ella. - ¿Qué requisitos debe cumplir la cesionaria para usar el crédito? → Ser contribuyente de IVA, vender viviendas calificadas y cumplir todas las condiciones del artículo 21. **Lo que debes tener claro:** - **El timing de la cesión es crítico:** si la constructora cedente ya emitió facturas por el contrato antes de cederlo, la cesionaria no puede usar el crédito especial respecto de esas operaciones previas, solo de las que ella misma facture. - **La cesionaria debe calificar independientemente:** no basta con recibir el contrato; la sociedad cesionaria debe ser contribuyente de IVA, estar al día en sus obligaciones tributarias y que la vivienda cumpla los requisitos de DFL2 o hasta 2.000 UF. - **No existe transferencia automática del crédito:** cada empresa debe cumplir los requisitos del artículo 21 por separado; la cesión del contrato civil no arrastra el beneficio tributario sin cumplir condiciones propias. - **Riesgo de pérdida total del crédito:** si ninguna de las partes (ni cedente ni cesionaria) cumple los requisitos al momento de facturar, el crédito especial se pierde completamente para ese proyecto, sin posibilidad de recuperación retroactiva. **Ejemplo práctico:** La constructora A firma en enero 2025 un contrato de promesa de compraventa para vender un departamento DFL2 por 1.800 UF. En marzo 2025, antes de emitir ninguna factura, cede el contrato completo a la constructora B. La constructora A no puede usar el crédito especial porque nunca realizó una venta afecta a IVA. La constructora B, si es contribuyente de IVA y cumple todos los requisitos del artículo 21, puede aplicar el crédito especial cuando emita las facturas de venta a partir de abril 2025. Si A hubiera emitido una factura por anticipo en febrero antes de ceder, B no podría reclamar crédito por ese anticipo, solo por sus propias facturas.
Resumen oficial SII
Cesión de contrato para los efectos del crédito especial para empresas constructoras