Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 8 Letra G y Letra L, Art. 12 Letra E N° 11, Art. 16 Letra I, Art. 17 – Ley N° 20.780 – Ley N° 20.899 – Circular N° 13 de 2016
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** En contratos de arriendo con opción de compra de inmuebles, el IVA se calcula únicamente sobre cada cuota de arriendo efectivamente pagada, sin considerar el valor total del inmueble ni el precio de la opción de compra futura. **¿A quién le importa esto?** Empresas inmobiliarias, arrendadores habituales de bienes raíces, y contribuyentes que estructuran operaciones de leasing inmobiliario o arriendos con promesa de compraventa bajo las modificaciones de las leyes 20.780 y 20.899. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Sobre qué monto se calcula el IVA en un arriendo con opción de compra? → Solo sobre cada cuota de arriendo mensual, no sobre el precio total del inmueble. - ¿El precio de la opción de compra se incluye en la base imponible del arriendo? → No, el precio de la opción de compra es independiente y se grava cuando se ejerce. - ¿Qué normativa regula esta determinación de base imponible? → Artículo 17 del DL 825, interpretado según las leyes 20.780 y 20.899 y Circular 13/2016. - ¿Cambia el tratamiento si el contrato incluye promesa de compraventa? → No, mientras sean cuotas de arriendo, el IVA se calcula sobre cada cuota independientemente. **Lo que debes tener claro:** - **Base imponible fraccionada en el tiempo:** cada cuota de arriendo genera su propio hecho gravado mensual, evitando anticipar IVA sobre valores futuros o condicionados. - **Separación entre arriendo y compraventa:** el ejercicio de la opción de compra constituye un hecho gravado distinto, que tributa IVA según las reglas del artículo 8° letra G o exenciones aplicables al momento de la venta. - **Impacto de las leyes 20.780 y 20.899:** estas normas ampliaron la base gravada de arriendos inmobiliarios, pero mantuvieron el criterio de devengo mensual sin considerar precios de opción futura. - **Riesgo de sobrevaloración de base imponible:** algunos contribuyentes podrían erróneamente incluir el valor residual o precio de compra en las cuotas de arriendo, generando IVA indebido y problemas en auditorías. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria arrienda un local comercial por 36 meses a razón de 1.500.000 pesos mensuales, con opción de compra al término por 80.000.000 de pesos. El IVA se calcula mensualmente sobre 1.500.000 pesos (285.000 de IVA por cuota). Si al final del contrato el arrendatario ejerce la opción, los 80.000.000 se gravan como venta independiente en ese momento (15.200.000 de IVA adicional), no distribuido en las 36 cuotas previas.
Resumen oficial SII
Determinación de la base imponible afecta a IVA de arriendo con opción de compra de un inmueble