Materia del oficio
Ventas y Servicios – Ley sobre Impuesto a las – Art. 22, Art. 23 N° 7 – Ley N° 19.983, Art. 9 – Resolución Ex. N° 45 de 2003
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Las multas contractuales por atrasos en el pago de arriendos de locales comerciales constituyen un complemento del precio del servicio de arrendamiento y deben incluirse en factura afecta a IVA, usando el mismo código de actividad económica del arriendo principal. **¿A quién le importa esto?** Arrendadores de locales comerciales que establecen multas contractuales por mora o incumplimiento en contratos de arriendo, particularmente sociedades inmobiliarias y personas naturales que emiten facturas por servicios de arrendamiento afectos a IVA. **Lo que resolvió el SII:** - ¿Las multas por atraso en arriendos comerciales están afectas a IVA? → Sí, cuando el arriendo está gravado con IVA, las multas contractuales también lo están como complemento del precio. - ¿Qué documento tributario debe emitirse por las multas de arriendo? → Factura electrónica, usando el mismo código de actividad económica del servicio de arrendamiento. - ¿Qué artículo de la Ley de IVA fundamenta esta obligación? → Artículo 22 (base imponible incluye complementos del precio) y artículo 23 N°7 (arrendamiento de inmuebles amoblados o con instalaciones). - ¿Aplica esta regla a arriendos habitacionales exentos de IVA? → No, solo aplica cuando el arriendo principal está afecto a IVA conforme al artículo 23 N°7. **Lo que debes tener claro:** - **La multa sigue el tratamiento del servicio principal:** si el arrendamiento de local comercial está afecto a IVA por tener instalaciones o ser amoblado, cualquier multa contractual derivada del contrato tiene el mismo tratamiento tributario. - **No puede emitirse boleta de honorarios ni nota de crédito:** el documento correcto es factura electrónica con el código de actividad del arrendamiento, no un documento separado ni exento, evitando observaciones en fiscalización. - **Distinción crítica entre multa contractual y indemnización judicial:** este criterio aplica solo a multas pactadas en contrato de arriendo; indemnizaciones por daños determinadas judicialmente pueden tener tratamiento diferente según su naturaleza. - **Riesgo de subfacturación inadvertida:** arrendadores que cobran multas mediante depósitos bancarios sin emitir factura incurren en ventas no declaradas, generando diferencias de IVA débito y posibles sanciones por documentación incompleta. **Ejemplo práctico:** Una inmobiliaria arrienda un local comercial amoblado en 2.500.000 pesos mensuales más IVA (475.000), total 2.975.000 pesos. El contrato establece una multa de 3% mensual por atraso en el pago. En marzo 2026, el arrendatario paga con 15 días de retraso y la inmobiliaria cobra multa de 75.000 pesos. Debe emitir factura electrónica por 75.000 pesos más IVA (14.250), total 89.250 pesos, usando el mismo código de actividad 681020 del arriendo de locales comerciales. Si solo deposita los 75.000 sin facturar, genera una diferencia de IVA débito fiscal de 14.250 pesos no declarado.
Resumen oficial SII
Inclusión de multas en la facturación de arrendamiento de locales comerciales