Materia del oficio
Renta – Ley sobre Impuesto a la – Art. 20 N° 1, Art. 39 N° 3 – Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios – Art. 8 letra g), Art. 12 letra E N° 11 – Código Tributario – Art. 66, Art. 68 – Ley N° 21.442 – Art. 26 – Circular N° 143 de 1972 – Resoluciones Ex. N° 6080 y N° 6444 de 1999
Análisis Ancelovici & Trucco
**En una línea:** Una comunidad de copropietarios que arrienda sitios eriazos comunes bajo la Ley 21.442 constituye una sociedad de hecho que debe declarar renta de primera categoría y pagar IVA si los arriendos superan 8 UTM mensuales, distribuyendo utilidades según cuotas de dominio. **¿A quién le importa esto?** Comunidades de copropietarios inmobiliarios regidas por la Ley 21.442 que arriendan bienes comunes (sitios eriazos, estacionamientos, bodegas) a terceros o a los propios copropietarios, y deben determinar si constituyen contribuyentes de IVA y renta. **Lo que resolvió el SII:** - ¿La comunidad que arrienda bienes comunes es contribuyente de impuestos? → Sí, constituye una sociedad de hecho sujeta a impuesto de primera categoría y potencialmente a IVA. - ¿Cuándo el arriendo de sitios eriazos paga IVA? → Cuando el monto mensual supera las 8 UTM, según art. 8 letra g) de la Ley de IVA. - ¿Cómo se distribuyen las utilidades entre copropietarios? → Según las cuotas de dominio de cada copropietario en el bien común arrendado. - ¿Debe emitir facturas la comunidad por estos arriendos? → Sí, cuando supera 8 UTM mensuales, debe iniciar actividades, emitir facturas y declarar IVA mensual. **Lo que debes tener claro:** - **La comunidad es contribuyente separado de sus miembros:** aunque no tenga personalidad jurídica, la sociedad de hecho debe tributar en primera categoría y los copropietarios declaran después las utilidades distribuidas según art. 20 N°1 letra a). - **El umbral de 8 UTM es mensual, no anual:** si un solo mes supera este monto, la comunidad queda afecta a IVA desde ese momento y debe regularizar meses anteriores si ya operaba sin facturar. - **Arriendo a copropietarios también tributa:** incluso si la comunidad arrienda espacios comunes a sus propios miembros, estas rentas se consideran habituales y quedan afectas a IVA si superan el umbral. - **Riesgo de fiscalización por no inicio de actividades:** comunidades que arriendan hace años sin declarar IVA enfrentan sanciones por no iniciar actividades (art. 97 N°6 Código Tributario) y diferencias de IVA más reajustes e intereses. **Ejemplo práctico:** Una comunidad de 12 copropietarios bajo la Ley 21.442 arrienda 3 sitios eriazos comunes a empresas de logística por 4.000.000 de pesos mensuales totales (equivalente a ~60 UTM). Como supera 8 UTM mensuales, la comunidad debe: 1) iniciar actividades como sociedad de hecho, 2) emitir facturas con IVA (19% sobre 4.000.000 = 760.000), 3) declarar renta de primera categoría sobre la utilidad líquida, y 4) distribuir esa utilidad entre los 12 copropietarios según sus cuotas de dominio para que cada uno la declare como renta en su declaración personal. Si la comunidad operaba hace 2 años sin facturar, debe regularizar retroactivamente todo el período.
Resumen oficial SII
Arriendo de bienes comunes (sitios eriazos) por parte de una comunidad de copropietarios regida por la Ley N°21.442.